Ипотекалық несиенің нюанстары, егер сіз жаңа пәтер сатып алмас бұрын сіз
ескі пәтерді сату Ескі пәтерді сату және жаңа пәтер сатып алу — қиын бизнес. Әсіресе, егер
сіздің қолыңызда, тура мағынада, тек ескі пәтердің жалаңаш қабырғалары және ештеңе жоқ
қолма-қол ақшамен. Бұл жағдайда үшін ипотекалық несие
сатып алу үшін жетіспейтін сома. Әрине, екі транзакцияның орындалуы
сонымен бірге, тіпті несиемен де кәсіби маманның араласуын талап етеді.
Ең бастысы — банкті таңдау
Банкті таңдауды клиент өз бетінше де, оның көмегімен де жүзеге асыра алады
агенттіктер. Және екі нұсқаның да артықшылықтары мен кемшіліктері бар.
«Планета Оболон» несиелік кеңесшісі Татьяна Брожичектің айтуынша, қалай
Әдетте, әр агенттікте бірнеше банктер бар
үнемі жұмыс істейді. Клиентке тек сол шарттарды таңдау ұсынылады
Мен ең жақсы сәйкес боламын.
Тағы бір артықшылығы, агенттіктің «өз» банктерінде жеңілдіктері бар. сияқты және
елеусіз 0,5 — 0,75% несиені пайдалану жылдарында өседі
таза сома.
Агенттік арқылы банкті таңдаудың қауіптілігі агенттер байқаусызда болуы мүмкін
клиентке ең жақсы банкті немесе ең тиімді емес ипотеканы таңу
бағдарламасы.
Тәуелсіз таңдау арқылы клиент бірнеше қоңырау шалып қана қоймайды
банктер, бірақ оларға бару да жөн, өйткені банк туралы ақпарат
сайттар әдетте толық емес. Ал егер сіз әрекет ететін болсаңыз
өз бетінше — сізге кем дегенде банктік қызметтерді түсіну қажет.
Айтпақшы, пәтерді сату және сатып алу — бұл бір «қос» мәміле емес, екі
мүлде басқа мәмілелер, олар үшін жеке шарттар жасалады
агенттік және жеке құжаттар жиналады. Рас, егер бұл екі транзакция
бір агенттік шығарады, ол аз қиындықсыз және сәл арзанырақ болып шықты —
агенттік екі транзакцияға жеңілдік жасайды.
Алдымен тексеру, кейінірек мәміле
Несие бойынша келіссөздер клиент оны сатқанға дейін басталады
пәтер. Банк болашақ қарыз алушыны тексеруі керек, өйткені құжаттар пакеті
кейінірек уақытты жоғалтпау үшін оны алдын ала дайындап, тапсырған жөн. Қалай
әдетте, Киев тұрғынын тексеруге, тексеруге 4 күннен 10 күнге дейін уақыт кетеді
резидент емес резидент болса, банктің қауіпсіздік қызметі сұрау салуды және рәсімді жібереді
12-14 күнге дейін кешіктіріледі.
Қарыз алушы ұсынған ақпараттың дұрыстығын тексеріңіз
оның салық қарыздары, соттылығы және басқа да күдіктілері бар
өмірбаяндық эпизодтар. Сол сияқты пәтері бар қожайындарды да тексереді
сату. Белгілі бір клиентке несие алуға рұқсат беру туралы шешім қабылдау
нақты пәтерді қамтамасыз ету бойынша банктің несиелік комитеті қабылдайды.
Несиелік комитеттің шешімі 3 айға жарамды. Егер сатып алу болса
осы уақыт ішінде сатылым болмайды, кейбір құжаттарды жаңарту қажет болады
(мысалы, жалақы туралы анықтама) және оларды қайта қарауға ұсынады
несиелік комитет. Банк түпкілікті шешім қабылдағанға дейін клиент
пәтерді сатып алуды да, сатуды да жүзеге асыра бастайды, ешқандай төлем жасамайды
қамтамасыз ету, бірақ тек несие комитетінен жауап күту.
Бүкіл пәтерге немесе оның бір бөлігіне несие
Несие алуға болады, сондай-ақ пәтердің барлық құнына және жоғалғандарға
сомасы.
Бірінші нұсқа – бастапқы жарнамен жаңа пәтерге несие.
Несиеге алынғалы тұрған пәтерді бағалаушы бағалайды. Әдетте бұл
банк қызметкері, кейде тәуелсіз сарапшы. Яғни, егер банк бағалаған болса
150 000 доллар тұратын пәтер, содан кейін ол тек ішінде несие бере алады
бұл сома. Пәтерді сатушы оны 160 000 долларға бағаласа да, банк
бұл «қосымша» 10 000 доллар несиеге қосылмайды.
Бірақ пәтер сатып алу жеткіліксіз, ол әлі де жиһазбен және жөндеуден өтуі керек. Жоқ
Сіз сондай-ақ агенттікке комиссияны, банкке комиссияны, құнын ұмытуыңыз керек
нотариус, сатып алу-сату шартын орындау, шартты орындау
ипотека, зейнетақы қорына жарна, мемлекеттік баж, пәтерді сақтандыру, ол
несиенің кепіліне айналады. Бұл көп ақша, егер сіз сатып алуды шешсеңіз
пәтер, қолма-қол ақша салмай, жетіспейтін бөлікті тартып алуға тура келеді
несие.
Бұл сатылған пәтердің барлық сомасы банкке салынбаған жағдайда жасалуы мүмкін,
бірақ тек бірінші жарна. Әдетте бұл 20-дан 50% -ға дейін. Нақты мысал: егер
пәтер 100 000 долларға сатылады және 150 000 долларға сатып алынады, бастапқы жарна
75 000 долларға немесе 50% жасауға болады. Қалған ақшаны төлеуге болады
барлық қызметтерге, сонымен қатар жөндеу жұмыстарын жүргізуге немесе автокөлік сатып алуға.
Екінші нұсқа — жетіспейтін сомаға ипотекалық несие алу.
Бұл кәдімгі ипотекалық несие — банк үшін қай жерде екені маңызды емес
клиенттің бастапқы жарнасы үшін ақшасы — ескі пәтерді сатудан немесе сыйлықтан
әжелер.
Несиелер, комиссиялар және транзакцияларды өңдеуге арналған барлық шығындар
агенттіктің несиелік маманымен бірге алдын ала есептеңіз. Сәйкес
Татьяна Брожичек, брокерлердің өздерінің «несие калькуляторы» бар — бұл жүйе
соның арқасында сіз барлық шығындарды, пайыздық мөлшерлемені және есептей аласыз
барлық жеке шарттарды ескере отырып, банкке ай сайынғы төлемдер.
Агенттік мамандары несиелеу бойынша тегін кеңес береді
көшедегі кез келген адамға, өйткені ол да олардың әлеуетті клиенті. Басқалар
Басқаша айтқанда, әртүрлі агенттіктерде бірнеше кеңес алып, таңдауға болады
сізге не жақсырақ.
Несие алу үшін 12 құжат
Екі операцияны орындау үшін барлық қажетті құжаттарды жинауға және
Несие, сізге биліктің айналасында жүгіруге тура келеді. Алғашқы кездесу үшін
агенттіктен несиелік қызметкерге төлқұжат пен кодты алу жеткілікті.
Сіз оған көшірмелерді қалдыра аласыз, бірақ екі көшірмені де алуға тура келеді
түпнұсқалар.
Сонымен, егер қарыз алушы жеке кәсіпкер болмаса, онда несие алуға өтініш беру
оған қажет болады:
— оның және оның әйелінің төлқұжаты
— ерлі-зайыптылардың екеуінің сәйкестендіру коды
– 6-12 айға жұмыс орны мен табысы туралы анықтама (талаптарға байланысты).
банк)
– кәсіпорынның мөрімен расталған соңғы 3 жылдағы еңбек кітапшасының көшірмесі
— некеге тұру немесе ажырасу туралы куәліктің көшірмесі
— баланың туу туралы куәлігі
Егер қарыз алушы жеке кәсіпкер болса, онда құжаттар тізімі болуы керек
қосымша нақтылау.
Несие алу үшін пәтер сатушыдан келесі құжаттар қажет:
— пәтерге меншік құқығын растайтын құжат (бұл болуы мүмкін
инвестициялық келісімшарт)
— тұрғын үй кеңсесінен N3 нысандағы анықтама — пәтерде тіркелген тұлғалар туралы
— коммуналдық төлемдер бойынша берешегінің жоқтығы туралы анықтама
— Киевэнергодан электр энергиясы үшін қарызының жоқтығы туралы анықтама, және
сонымен қатар есептегіш пломбаланған және бұзылмаған
— 45 жастан асқан сатушылар үшін кейбір банктер сертификат талап етеді
психиатр.
Сізден сатып алу және сату екі мәміле жасағанда есте сақтау керек
құжаттардың толық тізімі, сатып алушы да, сатушы да талап етіледі.
Біз пәтерлерді қолғап сияқты ауыстырамыз
Отбасы 2 жылдан кейін несиеге екінші рет сатып алуды жоспарлап отыр
Хорольскийлер отбасы соңғы екі жылда екі рет жаңа несие алған.
пәтер және ескісін сатады. Біріншіден, жас жұбайлар толықтыру туралы ойлады және
Екі бөлмелі пәтер сатып алуды шешті.
Бір бөлмелі пәтерлерін сатпас бұрын Хорольскийлер жүгінді
агенттікке жүгініп, оң несиесі бар банкті таңдады
Тарих.
Агенттік маманымен кеңескеннен кейін ерлі-зайыптылар сатуды күткен
оның бір бөлмелі пәтері 45 000 доллардан кем емес, бұл сатып алуды білдіреді
60 000 доллар тұратын екі бөлмелі пәтер, олар өздері байқаған болатын, оларда жеткіліксіз болды
$15 мың. Олар бұл соманы несиеге алып, жаңа пәтерді кепілге алған.
қарыз. Алайда, бұл арада олар өздерінің жеке пәтерлерін сатып үлгерді.
қымбатырақ – 45 долларға емес, 47 мың долларға. Ерлі-зайыптылар айырмашылықтың 2000 долларын жұмсады
жөндеу.
Алғашқы сәтті тәжірибеден кейін Хорольскийлер үш бөлмелі пәтер сатып алуға шешім қабылдады
Киев. Мұны істеу үшін оларда 60 мың доллар жетіспейді, ал ерлі-зайыптылар тағы да ниет етіп отыр
жетіспейтін сомаға несие алыңыз.
– Пәтерімізді сатамыз, ескі несиені жауып, сол сияқты
60 мың долларға жаңа банк ашпақ, — деп Елена Хорольская өз жоспарларымен бөліседі, —
Әлі де шамамен 10% комиссия болатынын ескере отырып, біз есептедік
ай сайынғы төлемдер несиенің бірінші жылында $550 болады. Сонымен қатар, біз
коммуналдық төлемдерді төлеуге шамамен қанша ақша қажет болатынын есептеді
Киевте үш бөлмелі пәтерде. Осылайша, егер сіз көп үнемдемесеңіз (және
біздің кішкентай баламыз бар), ай сайын отбасылық бюджеттен «шығады».
шамамен 700 доллар. Келісіңіз, бұл үлкен сома. Демек, біз әлі аз
біз тартынамыз және агенттікпен келісеміз — мүмкін біз пәтер іздейміз
арзанырақ.
Алаяқтықтан сақтандыру
Пәтердің бұрынғы иелерінің талаптарын сақтандыруға болады
Қайта сатылатын мүлікті сатып алу әрқашан тәуекел болып табылады. Өйткені, сенімсіз
пәтер иелері туралы мәліметтер, анықтамалардың толық емес жиынтығы немесе дұрыс емес
жасалған шарт пәтерді бұрынғыға қайтаруға негіз болуы мүмкін
иелері. Оның үстіне, осы уақытқа дейін ақшаның болғаны жиі кездеседі
бұрыннан алаяқтар жұмсаған, ал иелерінің өздері бұған ешқандай қатысы жоқ және заңды түрде талап етеді
мүлкіңізді қайтару.
Сондықтан қаржылық тәуекелдерді сақтандыру барған сайын танымал бола бастады
жылжымайтын мүлікті сатып алу — немесе құқықты сақтандыру.
Шарт жасамас бұрын сақтандыру агенттігінің қызметкерлері барлығын анықтайды
пәтердің іші-сырты. Айтпақшы, осы тексеру кезінде кейбір
пәтердің кейбір бөлшектері, кемшіліктері, сатушы неге бағаны төмендете алады.
Сақтандыру жоғалған пәтердің орнын толтырады
Бұрынғы меншік иелерінен шағымдар болса, сақтандыру агенттігі
оны ұсынғанға дейін клиентке құқықтық қолдау көрсетеді
соттағы мүдделер. Егер жаңа пәтерге иелік ету құқығы әлі де болады
жоғалса, сақтандыру агенттігі нарық көлемінде өтемақы төлейді
жоғалған үйдің құны.
Мұндай сақтандыру полисін беру мерзіміне байланысты 3-10 күн
дұрыс орнатуға сараптама жүргізу қанша уақытты алады
құжаттар мен пәтердің тарихын зерттеу. Титулды сақтандыру шарттары
бір жылдан үш жылға дейінгі мерзімге жасалады.
Келісімшартта төлем шарттарын іздеңіз.
Келісімшартқа қол қою кезінде сіз қарастырылатын бөлімге назар аударуыңыз керек
пәтердің құнын өтеу — кенеттен басқаша болуы мүмкін
төлеуге шектеулер. Келісімшартта шарттар да анық көрсетілуі керек.
бұл процесс жылдарға созылмауы үшін өтемақы төлеу.
Титулдық сақтандыру құны әр түрлі – сомадан 0,4-тен 3,5%-ға дейін
сатып алынған жылжымайтын мүлік, нақты сақтандыру компаниясына байланысты және
келісім-шартыңыздың жеке шарттары.
Айтпақшы, қазір көптеген банктер титулды сақтандыруды бастады.
қайталама нарықта сатып алынған барлық пәтерлер үшін міндетті, сондықтан бұл
Ипотекалық несиені жоспарлау кезінде шығындарды да ескеру қажет.
Дайындаған Мария УГЛЕЦОВА
«Газета по-Киевски» 26.01.2007 10:48
http://www.pk.kiev.ua/kopilka/2007/01/26/100217.html