Кепілді сатудың жаңа процедуралары екі ай болды – бұл өзгерістер әлеуетті сатып алушыларға іс жүзінде не әкелгенін анықтайтын кез келді.Ең алдымен, кепілді дисконттау процедурасы ашық бола түсті. Егер мүлік екі ай ішінде аукционда сатылмаса, мемлекеттік орындаушы кепілді бастапқы бағаның 30%-ына дейін төмендетеді. «Егер жылжымайтын мүлік бір ай ішінде қайта сатылмаса, жеңілдік қазірдің өзінде 50% құрайды (бастапқы бағадан — аут.). Сондықтан, сатып алушылардың көпшілігі айналмалы жолдарды пайдаланып, екінші рет төмендегеннен кейін кепілге ие болады», — деп түсіндіреді Виктория Тысногуз, Актио заң фирмасының серіктесі.
Аукционға қатысу үшін төленуі тиіс кепілдік жарнаның мөлшері төмендетілді. Қазір бұл бұрын аукционға қойылған 10 пайыз емес, 5 пайыз.
Жағымсыздан: кез келген қатысушы аукцион өткізілген күннен кейін 3 ай ішінде аукциондағы сатып алу-сату мәмілесіне дау айтуға құқылы. «Мен өте жақсы бағаға ипотекалық пәтер сатып алдым. Алайда, екі айдан кейін мені сотқа шақырды, оның отырысында оны сату бойынша аукцион жарамсыз деп танылды, өйткені кейбір заң бұзушылықтар анықталды. Сондықтан пәтер қайтадан аукционға шығарылады. Әрине, мен апелляциялық шағым түсірдім, бірақ, шынын айтсам, оның сәттілігіне күмәнім бар», — деп шағымданады Киев тұрғыны Андрей Соколов. Бағалаушы кепілзаттың құнын әдейі төмендетсе, сауда-саттық жарамсыз деп танылуы мүмкін. Яғни, кепіл ұстаушы аукционның нәтижесіне қанағаттанбаса, мәмілеге қарсы шығуға мүмкіндігі бар.
Депозитті қалай сатып алуға болады
Денги анықтағандай, кепілді сатып алу және сату процесінің өзі өзгерген жоқ. Ұйымдастырушы аукционды Мемлекеттік атқарушы қызметінен (МБҚ) өтінімді алған күннен бастап 2 ай ішінде өткізуге міндетті. Ұйымдастырушы аукционды өткізуге кемінде 15 күн қалғанда алдағы аукцион туралы хабарландыруды жариялауы керек (мысалы, жергілікті баспасөзде немесе оның веб-сайтында).
Кез келген адам аукционға қатысу үшін тіркеле алады және бұл оның басталуына бір сағат қалғанда жасалуы мүмкін. Сонымен қатар, өтінімді тіркемес бұрын әлеуетті сатып алушыға мүлікті көру және «сезіну» құқығы беріледі. Десе де, заңгерлер пәтерге кіріп, оның жай-күйін білу әрдайым мүмкін еместігін ескертеді. Сондай-ақ, көліктің нақты техникалық жағдайын білу жиі мүмкін емес және оның сыртқы түріне қарап бағалауға тура келеді.
Аукцион нәтижелері бойынша «жеңімпазбен» хаттамаға қол қойылады, оның көшірмелері аукционның барлық қатысушыларына жіберіледі, ал сатып алушы сатып алынған бағалы қағазға ақшаны 10 күн ішінде банк шотына аударуға міндетті. аукционды ұйымдастырушы немесе хаттамада көрсетілген ГАЖ бөлімшесі. Ақшаны алғаннан кейін мемлекеттік орындаушы 5 күн ішінде акт жасап, оның негізінде нотариус мүлікті сатып алу туралы куәлік береді.
Сауда тәуекелдері
Жаңа тәртіп кепілді бағалау тәртібін өзгертті. Атап айтқанда, жаңашылдық пайда болды — бағалау нәтижесіне қарсы шығу тәсілі ретінде бағалау есебін қарау. Бұл шара тараптардың бірі (сатушы немесе сатып алушы) мүліктің құны туралы бағалаушының қорытындысымен келіспеген жағдайда қолданылады. Сараптаманы бағалаушының шешімін растайтын немесе қайта бағалау қажеттілігі туралы қорытынды беретін заңгерлік және консалтингтік компаниялар жүзеге асырады.
Айтпақшы, бағалаудың өзіндік «жарамды мерзімі» бар: «Мүлікті бағалау туралы есеп бағалаушы оған қол қойған күннен бастап 6 ай бойы жарамды болып саналады», — дейді Анна Огренчук, заңгер, LCF Law Group компаниясының басқарушы серіктесі. «Осы кезеңнен кейін мүлікті бағалау қайтадан жүргізіледі». Әрине, мерзімі өткен сметаны пайдалану аукцион нәтижелеріне дау туғызуға негіз болады.
Аукционның заңдылығына ресми себептер бойынша дау айтуға болады: оны өткізу туралы уақтылы жарияланбаған хабарлама, аукционды өткізу тәртібін бұзу (ол Министрлер Кабинетінің 1997 жылғы 22 желтоқсандағы N 1448 қаулысына сәйкес болуы керек). Бұл ұтылған қатысушыға аукцион нәтижелерін жою мүмкіндігін береді.
Шопинг тәуекелдері
Кепілді сатып алу үлкен тәуекелге әкеледі. «Мысалы, көліктің техникалық жағдайы нашар болуы мүмкін және сонымен бірге оның төленбеген айыппұлдары болуы мүмкін», — дейді Ольга Демченко және серіктестер заң фирмасының басқарушы серіктесі Ростислав Кравец.
Кепілге қойылған жылжымайтын мүлікке байланысты тәуекелдер одан да көп. Біріншіден, онда адамдар тұратын болса, баспананы көру өте қиын. Екіншіден, кәмелетке толмағандар пәтерде тіркелген болса, қамқоршылық кеңестің келісімінсіз және баламалы баспана болмаса, оларды шығару мүмкін болмайды. Ал, үшіншіден, борышкер өз мүлкін алып қою туралы шешімді сотта даулауға құқылы. Бұл жағдайда пәтерге тыйым салынады және мәміле жасау мүмкін емес.
Сондықтан, мүлікті қарыз алушы банк арқылы өз еркімен сатса жақсы. Бұл жағдайда транзакцияның қиындықсыз аяқталатынына сенімділік бар. Соған қарамастан заңгерлер банк мәміленің «заңды тазалығына» әлі де жауапты емес екенін, ол үшін ең бастысы ақшаны алу екенін ескертеді.
«Сондықтан, сату-сатып алу мәмілесі қандай да бір себептермен жарамсыз деп танылған жағдайда төленген соманы өтеу туралы жеке келісімді жасасқан жөн», — деп кеңес береді Виктория Тисногуз. Яғни, егер мәміле дауланып, кері қайтарылса, банк сатып алушыға ақшаны қайтаруға мәжбүр болады.
Жалпы, кепілді оңай әрі арзан сатып алуға болады деген уәделер миф. Мысалы, банктердің өздері автокөліктер мен пәтерлерді тек нарықтық бағамен, тіпті одан да жоғары бағамен ұсынады. Демек, кепілдің аукционның екінші, тіпті үшінші «раундына» өту ықтималдығы жоғары, содан кейін аукционға қатысу қазірдің өзінде экономикалық тұрғыдан негізделген болуы мүмкін.
Несие болса ше?
Бір жарым жыл бұрын банктен кепіл сатып алғанда, оған несие алу оңай болған. Қазір мұндай ұсыныстар іс жүзінде жоқ. «Банктер кепілді сатып алу үшін несие ұсынбайды.
Ерекшелік — кейбір банктердің өздерінің ипотекалық автокөліктерін сатып алу үшін несие беруі », — дейді Ресей Жинақ банкі басқарма төрағасының орынбасары Игорь Ломаков. Мәселе мынада, банк пайдаланылған автокөлікті несиелеуге мүдделі емес — бұл өте өтімді емес. Ипотекамен жалпы жағдай қиын: несиені банк кепілді сатуға өте мүдделі болған жағдайда ғана алуға болады. Сонымен қатар, кредиттік комитеттің шешімі аукцион басталғанға дейін – аукцион өткізу туралы хабарландыру жарияланған күннен бастап 2-3 апта ішінде алынуы тиіс.
Кепілді сатып алу кезінде қандай тәуекелдер бар?
Мүлікті аукционда сату тәртібін бұзу.
Аукцион туралы ақпаратты жариялау тәртібін бұзу.
Мүлікті төмен бағалауға шағым жасау.
Сатып алушыны сатып алуды жоғалту қаупін тудыратын «жаман» кепіл тарихы.
Кепіл шарты сот тәртібімен жарамсыз деп танылуы мүмкін.
Бұрынғы үй иелерін, оның ішінде балаларды пәтерден шығарудағы қиындықтар.
Павел Харламов
http://dengi.ua