Еліміздің орталық аймағы 2007 жылы өз деңгейінен шыға алмады
коммерциялық ипотека бойынша көршілер. Орталық аймақтарда болса да
Украина толық қарқынмен коммерциялық жылжымайтын мүлікті несиелеу болды, қаржыгерлер
бұл аймаққа салған инвестициясының 25 пайызға ғана өскенін тіркеді. Көбірек
қаржы институттары елдің орталығында несие берудің әсерлі мөлшерлемелерін болжайды
биылғы жылы көлемнің ұлғаюы 35-40 пайызды құрауы тиіс. Және бұған қарамастан
банкирлер не үшін талаптарды күшейту туралы айтып жатыр
әзірлеушілер.Сарапшылардың пікірінше, өткен жылы қаржыгерлер тек инвестиция салған
орталық аймақтағы бірнеше ірі қалалар. «Ең көрнекті
коммерциялық жылжымайтын мүлікті несиелеудің өсуі Винницада болды,
онда ол жалпы өсімнің 38%-ын құрады. Сондай-ақ Миргородта — 21%
көлемі, Полтава мен Черкассы — әрқайсысы 18%, Кременчуг — 3%, қалғандары үшін
облыс қалалары небәрі 2%-ды құрады. Жалпы, негізгі өсім деп айта аламыз
экономикалық белсенді қалаларда және курорттық аймақта өтті
орталық Украина (Миргород және оның маңы)», — деді директор
«Хресчатык» банкінің департаменті Марина Нестеровская. Ең үлкен тілекпен
банкирлер құрылысқа бәс тіккен құрылыс салушыларға қаражат берді
қонақ үйлер мен сауда және ойын-сауық орталықтары. Олармен бірге көлемде
қаржыландыру құрылыс компанияларымен ғана бәсекелесе алатын
қойма үй-жайлары. Кеңсе ғимаратының сегменті мақтана алмады
қатты көлемдер. Әртүрлі бағалаулар бойынша, ең белсенді коммерциялық
Өткен жылы шамамен 14-15 банк ипотекамен айналысты (диаграмманы қараңыз).
Кешенді тәсіл
Бұған қарамастан, бұрынғыдай еліміздің орталық өңіріндегі құрылысшылар
классикалық несиелермен жұмыс істеуге ұмтылды, өте белсенді пайдаланылды және
Кішкентайлар үшін қызығушылық тудыратын аз хипед аспаптар
компаниялар. Біз қаржыгерлер жоба деп атайтын өнім туралы айтып отырмыз
қаржыландыру – ол қызметтердің тұтас кешенін қамтиды. «Біз айтып отырмыз
инвестицияларды қаржыландырудың барлық көздері мен әдістерін қолдану
жобалар, банк несиелері, акциялар шығару, акционерлік қоғамға үлестік жарналар
капитал, корпоративтік несиелер, облигациялық несиелер, қаржылық лизинг. Қосулы
Батыста тіпті «қаржылық құрылыс» деген арнайы термин пайда болды,
оңтайлы құру қызметін білдіреді (көзқарас
табыстылық және сенімділік) әртүрлі жобаларды қаржыландыру схемалары және
транзакциялар», — деп түсіндірді Хресчатык банкінің қазынашылық директоры Алексей Козырев.
Оның үстіне қаржылық қызметтердің ұқсас жинақтары сирек болатын
әрқайсысының мүмкіндіктері мен міндеттеріне қарай бөлек топтастырылған
қарыз алушы алған – олар жеке құрылды.
Көптеген адамдар Еуропалық банктің қазіргі классикалық әдісін мұраға алады
алты негізгі кезеңді қамтитын қайта құру және дамыту. Қосулы
бірінші кезең – жобаларды іріктеу, одан кейін оларды дайындау;
бағалау, келіссөздер жүргізу және бекіту, тек соңында —
жүзеге асыру. Бастапқыда банкті қуанту үшін дереу қажет болды
стандартты талаптарға сай. «Несиеге қойылатын негізгі талап
әзірлеуші – тұрақты қаржылық жағдай және төлем қабілеттілігі. Негізгі
Біз қолданатын принцип – барабар қаржыландыру. Несие емес
клиенттің бизнесінің дамуына зиян тигізуі керек », — деді маман
ProCredit Bank Виктор Харковецтің іскерлік клиенттерін несиелеуді дамыту. IN
Жалпы алғанда, сарапшылардың пікірінше, 2007 жылы жобалар, әдетте,
төрт негізгі компонент негізінде бағаланады. «Қаржыгерлер бұрылып жатыр
ең алдымен жобаның өміршеңдігіне назар аударыңыз. Сонымен қатар,
оны жүзеге асырудың физикалық және құқықтық мүмкіндігін ескеру,
сондай-ақ несиелік міндеттемелерді өтеу көздерін зерттеу және нақты
қарыз қаражатын қайтару мерзімдері », — деді украиналық директор
Даму тобы Владислав Баденко.
Қаржыгерлер жобаларды талдауға өте мұқият қарады. бастап
әзірлеушілер, ең алдымен, барлық қажетті болуы талап етілді
құрылысқа рұқсаттар және беделді бас мердігер
Қаржыгерлер үшін бұл тәуелсіз кәсіби компания болуы маңызды
нарықтағы атауы. Кредиторлар үшін бірдей маңызды мәселе — жағдай
жер учаскесі: ең жақсы жағдайда банк оның болуын қалайды
қарыз алушыны ұзақ мерзімді жалға беру (кемінде 10 жыл), ең нашар жағдайда — оның
мүлік. Басқа нәрселермен қатар әзірлеушіге талап етілді
жобаға өз қаражатымен қатысу — оның кемінде 20% инвестициялау
құны. Осы мәліметтердің барлығын талдағаннан кейін ғана банктер қарастырды
қаражат бөлу мүмкіндігі. Жобаны қолдау туралы шешім қабылдауы мүмкін
екі негізгі критерий бойынша қабылданады: ұсынылғанның сапасына қарай
құжаттама және қазіргі уақытта қаржы институтының басымдықтарына негізделген.
«Бізде әзірлеушілер үшін жобаны қаржыландыруда ешқандай шектеулер жоқ. Бірақ,
Құны 10 млн-нан төмен құрылыс жобаларын тәжірибе көрсеткендей
Біздің нарықтық жағдайда грн тиімсіз. Сондықтан біздің банк
кем дегенде 50 миллион грн болатын жобаларға қатысуға бағытталған. Сонымен бірге үлес
әзірлеушінің жобаға қатысуы бағалаудың кемінде 20%-ын құрауы тиіс
құны», — деді «Укргазбанк» АҚ басқарма төрағасының кеңесшісі.
Александр Охрименко.
Әрқашан балама бар
Әдетте, коммерциялық жылжымайтын мүлікті несиелеу кезінде банктер өткен жылы
аннуитеттік төлемдер деп аталатындар үшін қарастырылған (олар қамтамасыз етеді
тең үлестермен төлемдер). Негізгі қарызды тең үлеспен өтеу де қолданылды.
сомасын плюс өтелмеген қарыздың қалдығы бойынша сыйақы және біржолғы
инвестициялық кезеңнің соңында негізгі қарызды өтеу, егер
қарыз алушы дайын нысанды сатады және бірден оның бағасының 100% алады. Ұнайды
бұрын қаржыгерлер әзірлеушілердің ақшаны пайдалануын қатаң бақылаған.
Әзірлеуші несие берушінің есептерін үнемі жіберуге мәжбүр болды
қолдану. Және бұл ретте құрылыс нысандарын инспекторлар тексерді.
Өткен жылы бағалы қағаздар схемасы танымал болды.
коммерциялық жылжымайтын мүлікті қаржыландыру. «Тек біріншіден
бірлескен кәсіпорын мекемелерінің тіркелген шығарылымдарының тоқсандық жалпы сомасы
инвестиция шамамен 40 млрд грн құрайды. Бұл ретте активтердің 90%-дан астамы
негізінен венчурлық инвестиция нарығында жинақталады
құрылысқа байланысты жобаларда шоғырланған. Авторы
2006 жылдың аяғында Украинада жұмыс істейтін 519 ISI-дің 410-ы
инвестициялық қорлар венчурлық капитал болды. Олардың кем дегенде 350-і, менің бағалауым бойынша,
құрылыс бизнесімен айналысады», — деді ЖАҚ бас директоры
AMC Ineco-Invest Олег Морква. Кәсіпорындарды пайдаланған кезде олар мүмкін
ақшаны тартудың түрлі механизмдерін іске асыру. Көпшілігі
шығарған мақсатты құрылыс облигацияларын шығару ортақ болып табылады
әзірлеуші. Венчурлар арқылы жұмыс істейтін әзірлеушілердің басты артықшылығы болып табылады
салықтарды үнемдеу. Инвестициядан қор алған табыс
әрекет және оның пассивті кірісі, ағымдағы сәйкес
заңнамасына сәйкес салық салуға жатпайды. Өзара қорлар жоқ
заңды тұлғалар болып табылады және іс жүзінде салық салынбайды
құрылымдар. Инвесторлар алған кезде ғана салық салынады
дивидендтер түріндегі кірістер немесе егер олар қордан шықса, сату кезінде
қордың бағалы қағаздары (инвестициялық сертификаттар). Сонымен қатар, жұмыс
венчурлық қорлар әлі отандық заңнамамен реттелмеген және
Бағалы қағаздар және қор нарығы жөніндегі мемлекеттік комиссия.
Favor қонақ үйлері
Сарапшылар 2008 жылы Украинаның орталық аймағында ең көп екеніне сенімді
қонақүйлердің құрылысы белсенді түрде қаржыландырылады. «Оларға мәжбүр болуы мүмкін
барлық берілген несиелердің шамамен 30% құрайды. жалпы несиенің 20%
сауда-ойын-сауық кешендерін несиелеуге берілетін болады және
қызмет көрсету салаларында (соның ішінде химиялық тазартқыштар, шаштараздар, кафелер,
мейрамханалар, кондитерлік өнімдер), кеңсе орталықтары мен қоймалар. шамамен 10%
көпфункционалды кешендерге несие бөлінеді», — деді Марина
Нестеровская.
Қаржыгерлер олардың талаптылығы жалпы көлемге әсер етпейді деп санайды, шамамен
бұл туралы құрылысшылар ешқашан тоқтамайды. «Бұл туралы ең айтулы нәрсе
жоспар — кеңсе және қонақ үй жылжымайтын мүлік, жоғары деңгейдегі жобалар,
ол, анықтамасы бойынша, орталық бизнес бөлігінде орналасуы керек
қалалар. Бұл дәл осы жерде болғанына қарамастан, қазіргі уақытта байқалады
бос жердің ең үлкен тапшылығы. Біз де атап өтеміз
Еуро 2012 қарсаңында әзірлеушілер қызығушылық танытты
қонақ үйлер салу, алайда, олардың үшін оңтайлы жер учаскелері
тұру дерлік жоқ. Коммерциялық жылжымайтын мүлік объектілері
кеңселерден айырмашылығы, олар орталық бөлікте орналасуын соншалықты «талапты» емес
қала», — дейді «Тико-конструкшн» басқарушы компаниясының талдаушысы.
Александр Марченко. Банк несиелерінің негізгі үлесін құрайды деп болжануда
елдің орталық бөлігі шағын қонақүйлерге беріледі. Қосулы
бүгінде қонақүйдің шаршы метрін салу құны
ауданы қонақ үй класына байланысты және өте кең ауқымда өзгереді —
Жабдықты есептемегенде шаршы метрге 500-1500 доллар және одан жоғары. Үшін
жоғары санатты қонақүй үшін шығындар 1 шаршы метрге 3,5 мың доллардан асуы мүмкін.
м.Шағын қонақүйлерде олар әлдеқайда аз. 2006 жылы белгіленді
мини-қонақ үй сегментінің өсуі, бұл өте жылдам
Салыстырмалы түрде шағын инвестициялармен 3-5 жылға өтелу — 0,2-2 млн
2008 жылы қаржыгерлер несие беруге әлдеқайда дайын болуға уәде берді
бутик қонақүйлері.
Несие бағасы көтеріледі
Рас, биылғы жылы жаңа нысандар ашылатынын мамандар мойындап отыр
2007 жылдың соңындағыдан анағұрлым қатаң шарттармен қаржыландырылады.
«Бәлкім, гривнадағы несиелер бойынша мөлшерлемелер аздап өседі — 1-2,5%.
жылына және шетел валютасында жылына 1-1,5%-ға. Сондай-ақ болады
коммерциялық ипотекалық несиелендіру бөлігінде біршама қысқарту. үшін орташа
нарық 3-5 жылға несие беру болады», — деді Алексей Козырев.
Сондай-ақ, кейбір банктер ең төменгі бастапқы ұлғайтуға мүмкіндік береді
өз қаражаты есебінен төленетін жарна
әзірлеушілер — жоба құнының 35-40% дейін. Бүгінгі күнде
Коммерциялық жылжымайтын мүлік несиесі үшін ең төменгі бастапқы жарна
15-20% құрайды, мерзімі, мөлшерлемесі гривенде — жылдық 14-19%, еурода — 8-11%
жылдық, доллармен – жылдық 10,5-14,5%, несие мерзімі
3-10 жыл ішінде. Кепіл, әдетте, мүліктің өзі плюс болып табылады
өтімді қамтамасыз ету түріндегі қосымша қамтамасыз ету (депозит,
басқа компанияның кепілдігі және т.б.).
Дегенмен, банктердің құрылыс салушылар үшін негізгі несие шарттарын қайта қарауы да,
ағымдағы болжамдарға сәйкес несиелік ағындарды тоқтатпайды
өткен жылдан асып түсті. Сарапшылар несиелендіру көлемі деп есептейді
Орталық аймақтағы коммерциялық жылжымайтын мүлік 2008 жылы 35-40%-ға өседі.
Авторы: Елена АНДРЕЕВА
«Пәтерлер әлемі» 2008.03.04
http://www.mirkvartir.ua/article/4/69/334