Коммерциялық ипотека біздің елде шамамен үш жыл бұрын пайда болды және әлі де бар
қазір даму сатысында, дегенмен, қазірдің өзінде өте жылдам — ақыр соңында,
коммерциялық жылжымайтын мүлік жыл сайын орта есеппен 30%-ға қымбаттайды. Айта кету керек, коммерциялық ипотека кәсіпорын үшін де, банк үшін де тиімді.
Бұл сатып алынғаннан бері тәуекелдерді азайтуға мүмкіндік береді
үй-жайлар жұмыс істейді және кіріс әкеледі. Демек, несие беруші де және
қарыз алушы төлемдердің қандай қаражаттан жасалатынын, қалай өтеу керектігін түсінеді
қарыз алушы міндеттемені орындамаған жағдайда банкке ақша. Сондықтан коммерциялық ипотека
тұрғын үйге қарағанда ыңғайлы — тұрғын үйге тән проблемалар жоқ
тұратын азаматтарды шығаруға және кейіннен орналастыруға арналған үй-жайлар
иеліктен шығарылатын жылжымайтын мүлік.
Әдетте, ипотекалық несие коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін беріледі
сатып алынған мүлікті немесе кез келген басқа жылжымайтын мүлікті кепілге беру.
Осылайша сатып алынған үй-жайларды дамыту мақсатында да пайдалануға болады
жеке бизнесі, сондай-ақ үй-жайларды жалға алу үшін. Соны ұмытпа
кейде украиндық банктерде коммерциялық ипотека ұғымдары мен
коммерциялық несиелеу (жобалық қаржыландыру, инвестиция
несие беру және т.б.). Бұл әдетте, себебі болады
коммерциялық ипотекалық операциялар көбінесе коммерциялық ипотекалық бағдарламалардың негізі болып табылады.
несие беру. Шетелдік тәжірибеде бұл екі ұғым анық бөлінген:
ипотека, яғни онымен қамтамасыз етілген жылжымайтын мүлікті сатып алуға берілетін несие деп аталады
Ипотека – кепілге алынған бизнесті дамытуға арналған несие
компанияның мүлкі үлестік несие деп аталады.
Коммерциялық ипотеканың негізгі шарттары:
* Несие мерзімі – 15 жылға дейін
* Несие валютасы — гривен, АҚШ доллары және еуро
* Несие сомасы – 5 мыңнан 1,5 миллион еуроға дейін (немесе басқасында баламасы
валюта)
* Пайыздық мөлшерлемелер: 14,5%-дан – гривенмен, 11,5%-дан – АҚШ долларымен, бастап
10,5% — еурода, 9,5% -дан — швейцариялық франкпен
* Несие бойынша қамтамасыз ету – коммерциялық жылжымайтын мүлік (атап айтқанда, және
несиеге сатып алынған)
Консалтингтік компания директорының орынбасары Светлана Матвиенконың айтуынша
ипотекалық несиелеу үшін «Pro-Contract», қазіргі уақытта әзірлеуде
ипотекалық нарыққа, ең алдымен, саяси және әсер етуі мүмкін
елдегі экономикалық жағдай: экономиканың ашықтығы, тұрақтылығы
заңнама және валюта, рұқсат алу рәсімдерін оңайлату
құжаттама, кредиторлық қамтамасыз етудің жоғары деңгейі және т.б. Және тек ішінде
ең соңғысы, пайыздық мөлшерлеме деңгейі мен несиелеу шарттары.
«Менің ойымша, нарықтың дамуын тіпті жалпылама түрде болжауға болады
тек 10 жылға дейінгі мерзімге — және жоғары дәлдікпен — одан да көп
қысқа мерзім», — деді Матвиенко ханым. — Алдағы екі жылда
Жалпы, сауда және ойын-сауық үй-жайларына сұраныс жоғары болады және
үшін Киевтің орталығынан және басқа да ірі қалалардан құрылыс объектілерінің қозғалысы
қаланың шеті».
Айта кету керек, осындай бағдарлама аясында шағын және орта сала өкілдері
бизнес мыналар үшін несие ала алады: коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алу —
жылжымайтын мүлік құрылысы — басқа банктегі ағымдағы қарызды өтеу
(қайта қаржыландыру) — үй-жайларды жаңарту — инвестициялық ипотекалық несие
бизнесті дамыту (жабдық алу, айналым қаражатын толықтыру).
Несиені кәсіпкерлер – заңды немесе жеке тұлғалар ала алады,
бизнесте 12 айдан астам тәжірибесі бар, мемлекеттің үлесі бар
кәсіпорынның капитал құрылымындағы меншік үлесі 25%-дан аз. Артықшылықтары
бұл несие бағдарламасы банк, әдетте, сіздің талдамайды
бизнес – тек коммерциялық жылжымайтын мүліктің табыстылығы бағаланады, ол
қамтамасыз ету ретінде беріледі.
Коммерциялық жылжымайтын мүлікке қарыздар бойынша қарызды өтеу схемалары:
* Ай сайынғы төлемдер тең үлестермен (аннуитет)
* Кестеге сәйкес ай сайынғы несиені есептеумен тең үлестермен өтеу
өтелмеген қалдық бойынша пайыздар
* Клиенттің сұранысы бойынша бейімделген схема (фактор болған жағдайда
қарыз алушының бизнесіндегі маусымдық)
* Қарыз алушыға тек бірінші жылы төлеу құқығы берілуі мүмкін
несие пайызы
Несиеге сатып алынған коммерциялық жылжымайтын мүлік
мүмкін табыстылық пен өтімділікке қарай банкпен бағаланады. Мысалы,
мәлімделген А класындағы кеңсе ғимаратын сатып алуға ақша алу
жалға алушыларға оңайырақ. Несиелермен төмен жылжымайтын мүлікті сатып алу
категориялар, жағдай соншалықты анық емес.
Украинадағы коммерциялық ипотекалық нарықтың дамуына кедергі келтіретін факторлар —
Светлана Матвиенконың пікірі:
1. Сұраныс пен ұсыныстың сәйкессіздігі: коммерциялық ипотека сегментінде
айқын тапшылық бар. Көптеген әзірлеушілердің құрылыс жоспарлары бар
(қалыптасқан, әдетте, алдағы 3-7 жылда) нақтыдан артта қалады
әлеуетті сатып алушылардың сұранысының өзгеруі. Бұл бір сәтке үйреншікті болды
қаланың белгілі бір нүктесінде кеңселік жылжымайтын мүлікті пайдалануға беру
бұл өсіп келе жатқан қажеттіліктерді қанағаттандырмайды
аудан.
2. Қаланың/облыстың орталық аудандарын дамыту жобаларын біріктіру,
бұл объект құнының 30-40%-ға өсуіне және сәйкесінше, төмендеуіне әкеледі.
әлеуетті сатып алушылардың ауқымы.
3. Шеткі аймақтардағы құрылыс нысандарының шамалы саны.
4. Игерілуге арналған жердің болмауы.
5. Биліктің қолайсыз шешімдер қабылдау жүйесі, соған алып келеді
алу үшін көп уақытты қажет ететін, қымбат және күрделі процедуралар
рұқсат құжаттары.
6. Ерекшеліктерге байланысты төмен инвестициялық тартымдылық
саяси ахуал, көптеген шетелдік инвесторлардың түсінбеушілігі (тіпті
менталитет деңгейінде) Украинада бизнес жүргізу принциптері.
7. Коммерциялық жылжымайтын мүлік күштерінің салыстырмалы түрде жоғары құны
сатып алушы оны алудың жалғыз мүмкін әдісіне жүгінеді —
несие беру. Ал содан кейін қатысушылар арасындағы қарым-қатынаста қиындықтар туындайды.
нарық: біздің елде бизнес жүргізу ерекшеліктері (жақсы мысал – SPD) жоқ
жасайды банкке кредитордың төлем қабілеттілігін растауға мүмкіндік береді
қажетті қаржыландыру көзі – ипотеканы пайдалану мүмкін емес
несие беру.
8. Осы сегменттегі қаржыландыру құралдарының тым тар шеңбері, в
нәтижесінде қаражаттың түсуі жеткіліксіз, ал барлары жоқ
сатып алушының мүдделерін қорғау.
Заңды тұлға үшін құжаттар тізбесі:
* Сауалнама-несие алуға өтініш (жеке тұлғаға, кәсіпкерге,
заңды тұлға)-
* Өзгерістер мен толықтырулары бар жарғылық құжаттар (көшірмелер) —
* Қызметті жүргізу үшін қажет арнайы құжаттар (лицензиялар,
заңда көзделген жағдайларда рұқсаттар (көшірмелер) –
* Салық төлеушінің қарыз алушыны тіркеу туралы құжаттар (4-OPP және т.б.) —
* Қарыз алушы өкілінің өкілеттігін растайтын құжаттар
банкпен шарттар жасасу
* Соңғы екі жылдағы және соңғы есепті кезеңдегі қаржылық есеп беру
(баланс және N2 нысаны) —
* Негізгі құралдар және олардың қалдығы тізімі бойынша бухгалтерлік анықтама
есеп беру күніндегі құны —
* Басқа банктердегі шоттар бойынша айналымдар туралы мәліметтерді ұсына отырып
соңғы 3 айдағы банк үзінділері —
* Акционерлер тізілімінен үлгі (қарыз алушы АҚ болған жағдайда) (көшірме) —
* Мүлікке меншік құқығын растайтын құжаттар, ол
ипотекаға ұсынылған (көшірмелер) —
* Ипотекаға берілетін мүліктің құнын сараптамалық бағалау,
тәуелсіз бағалаушы дайындаған, банк қабылдаған
* Жалға берілетін мүлікті жалға алу шарттарының көшірмелері
Қарыз алушы және жалға алынған мүлік.
Жеке кәсіпкер үшін құжаттар тізімі:
* Кәсіпкер төлқұжатының көшірмесі-
* Кәсіпкерді мемлекеттік тіркеу туралы куәліктің көшірмесі-
* Кәсіпкерге сәйкестендіру кодын беру туралы куәліктің көшірмесі-
* Қызметті жүргізу үшін қажет арнайы құжаттар (лицензиялар,
заңда көзделген жағдайларда рұқсаттар (көшірмелер) –
* Жалға берілетін мүлікті жалға алу шарттарының көшірмелері
Қарыз алушы және жалға алынған мүлік-
* Мүлікке меншік құқығын растайтын құжаттар, ол
ипотекаға ұсынылған (көшірмелер) —
* Қарыз алушының – салық төлеушінің тіркелгені туралы құжаттар –
* Соңғы екі жылдағы декларацияның және растайтын басқа құжаттардың көшірмелері
Қарыз алушының кірістері (сатып алу-сату, қызметтерді көрсету және т.б. шарттар
құжаттар), сондай-ақ жеке кәсіпкердің кірісі туралы мемлекеттік салық басқармасының есебі
Кәсіпкерлік қызмет субъектісі ретіндегі тұлғалар –
* Басқа банктердегі шоттар бойынша айналымдар туралы мәліметтерді ұсына отырып
соңғы 3 айдағы банк үзінділері (егер сізде шот болса) —
* Ипотекаға берілген мүліктің құнын сараптамалық бағалау,
тәуелсіз бағалаушы дайындаған, банк қабылдаған
* Несие бойынша берешек жағдайы туралы банктен анықтама (бар болса)
кредиттер).
Сатушыдан құжаттар тізімі:
* Объектісі болып табылатын жылжымайтын мүлікке құқық белгілейтін құжаттар
сату және ипотека
* Паспорт және қарыз алушының әйелі/күйеуінің төлқұжатының көшірмесі-
* Мүліктің техникалық төлқұжаты —
* БТИ-ден анықтама-сипаттамалар / тізілімнен шығару-
* құқығын (меншік, пайдалану) растайтын құжаттар
жер телімі-
* Тіркелген адамдардың саны және жоқтығы туралы тұрғын үй кеңсесінен анықтама
коммуналдық қызметтер бойынша берешек (тұрғын жылжымайтын мүлік жағдайында).
Татьяна Матычак
Инф. prostobiz.com.ua
«E-Finance» 2007.11.12 17:16
http://www.e-finance.com.ua/ru/banks/2007/11/12/Kommercheskaja_ipoteka_osobennosti_oformlenija/