Қалалық пәтерді несиеге сатып алу бізге бұрыннан таныс
жерлестер. Ал саяжай үйін алу, керісінше, тек қана мүмкін болды
«тікелей», ешқандай несиесіз. Бірақ ауылдық жерлерге арналған сән немесе
ең болмағанда астананың іргесіндегі коттедждік қалашықтағы бизнес-класстағы үй
қала маңындағы жылжымайтын мүлікке несие беру сияқты жаңалыққа бастамашы болды. Қандай
банктер және қандай шарттармен саяжай сатып алуға несие алуға болады?
Үйлер? Не нәрсеге назар аудару керек? Және қандай кедергілер бар
несие алу кезінде пайда болады? Бүгінгі таңда қала маңындағы жылжымайтын мүлікке инвестиция ең көп салынғандардың бірі болып саналады
пайдалы – жердің нарықтық құны үнемі өсіп отырады. Тағы бір
қала маңындағы тұрғын үйлердің танымалдылығына әсер ететін фактор: пәтерлер — сияқты
бастапқы және қайталама нарық – көп жағдайда төмендігімен ерекшеленеді
құрылыс жұмыстарының сапасы. Ал жеке құрылыс береді
тапсырыс берушінің барлық талаптары мен тілектерін ескере отырып, үй салу мүмкіндігі.
Несие түрлері
Көптеген украиндық банктер саяжай үйін сатып алуға несие беретінін жариялады.
Шын мәнінде, бұл қызметті бірқатар банктер ұсынады — Raiffeisen Bank Aval, TAS-
Комерцбанк, Укрсоцбанк, Хресчатык және басқалары. Әдетте банктер
Қала сыртында үй сатып алу үш стандартты несие түрін ұсынады:
кейіннен үй салумен жер учаскесін сатып алу үшін, құрылыс үшін немесе
дайын үй сатып алу және коттедж қалашығында жылжымайтын мүлік сатып алу.
Бұдан әрі құрылыс мамандары жер сатып алу үшін несие деп есептейді
ең проблемалық. Бұл жағдайда біз шын мәнінде екі нысан туралы айтып отырмыз
жылжымайтын мүлік — жер және үй. Негізгі мәселелердің бірі дизайнда
жерге меншік құқығы. «Егер сіз өзіңізді жұмыспен қамтысаңыз
жер телімін сатып алуды тіркеу, — деп атап көрсетеді Генрих
Людкевич, Риэлторский Дом жылжымайтын мүлік агенттігінің директоры, мұқият
сайттың бүкіл «тарихын» тексеріңіз. Бірінші қадамда жіберілген қателер
жекешелендіру құжаттарын тіркеу қайғылы жағдайға әкелуі мүмкін
салдары».
Несиелеудің бұл түрінің екінші проблемасы құрылысты қаржыландыру болып табылады
жұмыс істейді. Банк қарыз алушыдан барлық мақұлданған және рәсімделген талап етеді
жоба ережелері, қабылдау және әртүрлі желілерге қосылу актілері және
автомобиль жолдары (газ, су, электр энергиясы).
Қарыз алушы бұл қызметтердің құнын өз есебінен төлеуі керек
қалта, өйткені көптеген банктер бұған қаражат бөлмейді
шығыстар немесе өте қолайсыз шарттармен бөлінген. Сонымен қатар, тақырып
кепілдік қамтамасыз ету және қарыз алушының өмірі міндетті сақтандыруға жатады, бұл
бір заттың қосымша құны.
Егер қандай да бір себептермен сіз сақтандыруға ақша төлемейтін болсаңыз, банк
сіз үшін төлейді. Әрине, бұл ақшаны қайтаруға тура келеді – банк қайтарады
сақтандыру үшін жыл сайын несие сомасының шамамен 0,3% алады
жазатайым оқиға және сақтандыруға объектінің нарықтық құнының 0,35%
ипотека объектісі. Классикалық несие деп аталатын аз қиыншылықтар — үшін
дайын үйді сатып алу немесе оны жекешелендірілген үйге салу
жер учаскесі. Бұл жағдайда банктегі кепіл заты қызмет ете алады
жер және кез келген өтімді мүлік. Бұл түрдің тағы бір артықшылығы
несие беру — банк ілеспе құжаттамаға аз талап етеді
құрылыс алаңы. Иә, және несие құны әлдеқайда аз, және қарау мерзімі және
несие беру туралы шешімдер – бір айдан аспайды.
Несие берудің үшінші түрі – саяжайда несиеге үй сатып алу.
Несие мерзімі өте қысқа (кейбір банктер қарастырады
үш апта ішінде несие сұрау). Банк кепілі
бұл жағдайда тікелей сатып алынған жылжымайтын мүлік қызмет етеді. «қасық
жақпада» сатып алушы үшін жиі несие алу қажеттілігіне айналады
сатушы компания жұмыс істейтін банк. Ал банктер пайдаланады
жағдай, несиелердің негізсіз жоғары бағасын әшкереледі.
Үй несиесі не үшін беріледі?
Сатып алу үшін несие ретінде берілген тұрақты сома
қала маңындағы жылжымайтын мүлік, көптеген банктер көрсетпейді. Экстрадициялау туралы шешім
Банк осы немесе басқа соманы әрбір нақты жағдайда жеке қабылдайды.
Ипотекалық несиені беру туралы шешім қабылдаудың міндетті шарты бағалау болып табылады
жылжымайтын мүлік. Ал қалалық тұрғын үйді бағалауда нақты параметрлер әзірленсе,
онда қала маңындағы жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтауда әлі де көп
белгісіз және банкирлердің өздері айтқандай, «толық түсінбеген». Ойымша
мамандардың айтуынша, негізгі мәселе — қарыз алушының рәсімді түсінбеуінде
негізгі ретінде бағалау. Банк беру туралы шешім қабылдағанда
несие немесе жоқ, сарапшылардың пікірі шарттарға айтарлықтай әсер етеді
несие беру, несие берушінің тәуекел дәрежесін анықтау.
Банкирлердің өздерінің айтуынша, бүгінде сатып алу үшін несие сомасы
саяжай үйлері орташа мерзімімен 20 000 доллардан 100 000 долларға дейін ауытқиды
өтеу мерзімі 10 жылдан 25 жылға дейін. Украиналық банктер несие береді
ұлттық валютада да, АҚШ долларында да қала маңындағы жылжымайтын мүлік,
еуро. Пайыз мөлшерлемесі өтеу мерзіміне байланысты. Мысалы, «Укрсоцбанк»
несиені өтеу мерзімі 15 жылға дейін, ол гривнада жылына 18% және 12% алады —
АҚШ долларында. Егер қайтару мерзімі 15-25 жыл болса, онда гривен
пайыздық көрсеткіш өзгеріссіз қалады, ал доллар жылына 12,7%-ға дейін өседі.
Негізінде банктер белгіленген несиелік мөлшерлеме бойынша жұмыс істейді және тек
бірнеше қаржы институттары өзгермелі несиелер береді, содан кейін
болып табылады, банк, шын мәнінде, егер мөлшерлемені арттыру құқығын өзіне қалдырады
Кейбір шарттар оның көңілінен шықпайды.
Несие алу туралы шешім қабылдағаннан кейін қарыз алушы оның мөлшеріне ерекше назар аударуы керек
мөлшерлемелер мен комиссиялық алымдар (банк қызметтеріне ақы төлеу), атап айтқанда — олар бойынша
арақатынас. «Егер қаржы институты ұсынса, мұны түсіну керек
өте төмен мөлшерлемелер болса, бұл әдетте өте жоғары мөлшерлемелерді жасырады
комиссиялық алымдар. Сайып келгенде, несие ресурстарының құны
Қарыз алушы одан да жоғары болады», — дейді менеджер Юрий Лисконог
Хресчатык банкінің ипотекалық филиалы. Әдетте бастапқы жарна
банк жердің құнына қарай анықтайды. Банк алады
алдын ала төлемсіз несие беру — жер учаскесінің барлық құнына
сайт. Бірақ бұл қосымша қауіпсіздік болған жағдайда ғана мүмкін болады. Қалай
Әдетте, несие бойынша қосымша қамтамасыз ету кез келген басқа болып табылады
қарыз алушыға тиесілі жылжымайтын мүлік.
Шенеуніктер көмектесе ме?
Көріп отырғаныңыздай, украиндар үшін «несиедегі үй» мәселесін шешуде
көптеген белгісіз. Бірақ несиелеудің бұл түрінің болашағы бар. Бұл в
қатысты мемлекет тарапынан бірқатар қадамдарға бірінші кезекте ықпал етеді
банктер. Украина Министрлер Кабинетінің қаулысына сәйкес «Мәселелер
мемлекеттің міндеттемелері бойынша мемлекеттік кепілдіктерді қамтамасыз ету
Ипотекалық ұйым» 2006 жылдың қыркүйегінде күшіне енген.
орталық бюджеттен 1 млрд грн бөлу жоспарлануда.
Мемлекеттік ипотекалық ұйым (ММИ). Бұл мүмкіндік береді
банктерді ипотекалық несиелендіру бөлігінде қайта қаржыландыру. Ұқсас схема
мемлекет пен қаржы құрылымдарының өзара іс-қимылы табысты жұмыс істейді
көптеген батыс елдері және банктік ынталандырудың не екенін дәлелдейді
жүйе тиімді және мемлекет үшін де, азаматтар үшін де тәуекелді қамтымайды және
банктер, сонымен қатар ипотеканы дамыту үшін күшті ынталандыру болып табылады
несие беру.
Жер несиесі
Кейіннен үй салу арқылы жер учаскесін сатып алу үшін несие алыңыз
(қарапайым жер учаскесін сатып алуға арналған несиеге қарағанда) бірнеше
қиынырақ. Мұндай несиелеу екі кезеңде жүзеге асырылады: біріншісі – бойынша
қарыз алушының жер учаскесін сатып алуы, екіншісі – тікелей
үй құрылысы. Сонымен қатар, екінші кезеңде қарыз алушыға қажет
банкке рұқсаттар мен жобалық-сметалық құжаттардың толық пакетін ұсыну
құжаттама. Бұл жағдайда банк қарыз алушыға несиелік қаражат береді
құрылыс жүріп жатқанда бөлшектер (транштар). Айта кеткен жөн
несие қаражатын мақсатты пайдалану процесі әрқашан қатаң түрде жүргізіледі
құрылыстың барлық кезеңінде банк мамандарының бақылауында
Үйлер.
Қарыз алушыға қажетті құжаттар:
Өтініш нысаны — қарыз алушының азаматтық паспорты (әйелі/күйеуінің төлқұжатының көшірмесі
заемшының) қарыз алушының жеке куәлігін беру туралы куәлік (қарыз алушының әйелінің/күйеуінің жеке куәлігінің көшірмесі)
Лауазымы мен есептелген жалақысын растайтын жұмыс орнынан анықтама
қарыз алушының соңғы жылы (алты ай) үшін төлем (қарыз алушының күйеуі/әйелі) В
егер қарыз алушы кәсіпкерлікпен айналысса
қызметі, кәсіпкерлік қызметті жүргізуге арналған патенттің көшірмесі
telskoy қызметі, сондай-ақ бірыңғай салық төлеу туралы куәлік және
кәсіпкердің кірісі туралы тұрғылықты жері бойынша салық органынан есеп
соңғы екі жыл ішінде SPD үшін жеке тұлға ретінде Құжаттардың көшірмелері,
қарыз алушының жылжымайтын мүлікке меншік құқығын растайтын немесе басқа
өтініш нысанында қарыз алушы көрсеткен мүлік
шоттың ашылған күнін, қалдығын міндетті түрде көрсете отырып, кредиттік шот
қарыз және қарызға қызмет көрсету күйі (егер шоттарда шот болса
басқа банктер)
Ипотека үшін қажетті құжаттар
Құқықтық құжат (сатып алу-сату шарты, сыйға тарту актісі және т.б.)
ипотеканың нысанасы болатын жылжымайтын мүлік бойынша (қосымша немесе
баламалы бағалы қағаз) Меншік құқығын растайтын құжаттар
жер учаскесіне және оның нысаналы мақсатына тұрғын үй кеңсесінен нөмірі бойынша анықтама
тіркелген (тіркелген) тұлғаларға және қарыздарының болмауы
коммуналдық қызметтер (қосымша немесе балама болған жағдайда
қамтамасыз ету) Құнды тәуелсіз сараптамалық бағалау туралы есеп
Ипотека нысанасы Сатып алу объектісінің (жер учаскесінің) нақты құны туралы есеп
учаскесі плюс құрылысқа салынған қаражат), дайындық дәрежесі
бағалау кезіндегі құрылыс Болашақты бағалау (жобалау)
аяқталғаннан кейін жер учаскесі бар объектінің нарықтық құны
құрылыс Жер учаскесін ақшалай бағалау Андрей
Имбирь
http://www.provereno.com.ua
«ПростоБанк» 23.01.2007 00:47
http://www.prostobank.com.ua/42/7/562