Жер учаскесін ресімдеуге қойылатын талаптар осы жылжымайтын мүлік объектісінің ерекшеліктерін ескеру қажет. Жер учаскелерімен мәмілелер Жер кодексімен, Азаматтық кодекспен, басқа да заңнамалық және нормативтік құқықтық актілермен реттеледі.
Атап айтқанда, шарт жасасу кезінде оның қарапайым жазбаша нысанда да, нотариаттық нысанда да жасалуы мүмкін екендігін ескеру қажет. Бұл ретте жер учаскелерiмен мәмiлелердi нотариаттық куәландыруды мiндеттi түрде куәландыру асырауындағы адаммен жасалған жалдау және өмiрлiк асырап алу шарттары бойынша ғана көзделеді.
Бұл шарттарға жер учаскесін мемлекеттік тіркеуге қойылатын талаптар да қойылады: келісім немесе құқықтарды беру. Жер учаскелерін сыйға тарту, жалға беру, жалға беру (бір жыл және одан да көп мерзімге жасалған) шарттары тіркелуге жатады. Сатып алу-сату қатынастары жағдайында мемлекет жер учаскесіне меншік құқығын беруді тіркеу сатушыдан сатып алушыға дейін.
Демек, жер учаскесін сатып алу-сату шартына қатысты мынадай қорытынды шығады: шарт жасалған сәт жер учаскесіне меншік құқығы туындайтын сәт емес, ол жер учаскесі тіркелген күннен бастап туындайды. .
Мәмілені нотариалды тіркеу және жер учаскесін мемлекеттік тіркеу оның орналасқан жері бойынша жүзеге асырылады, б.а. тиісті муниципалды ауданның, қалалық округтің немесе басқа муниципалитеттің аумағында.
Жер учаскесін тіркеудің тағы бір кезеңі оның мемлекеттік кадастрлық тіркеуі болып табылады, ол келісім жасалғанға дейін болуы керек, өйткені мәміле объектісі тек кадастрлық тіркеуден өткен учаске болуы мүмкін және бұл ақпарат келісімге қосылуы керек.
Жер учаскесін меншікке тіркеу кезінде әмбебап мәміле сатып алу-сату мәмілесі болып табылады. Жоғарыда аталған талаптардан басқа, сатып алу — сату келісім шарты басқа да бірқатар жауап беруге тиіс.
Жер учаскесін сатып алу-сату шартын жасасу кезінде құқық белгілейтін құжаттарға сәйкес сатушының оған меншік құқығын дәл анықтау қажет, ол туралы мәліметтер шарт мәтінінде қамтылған.
Жерді сатып алу-сату мәмілелерін тіркеу, жер телімдерін тіркеу бойынша кез келген кеңесті 10 жылдық тәжірибесі бар заңгер, жер құқығы саласындағы маман Наталья Геннадьевна Смоляковадан алуға болады.
Жер учаскесін сатып алу-сату шартының мазмұнына қойылатын негізгі талаптар:
— егер мәміле тараптары жеке тұлғалар болса, онда шарт жобасының мәтінінде тегі, аты, әкесінің аты, туған күні, тұрақты тұрғылықты жерінің мекенжайы, мәмілеге қатысушылардың жеке басын куәландыратын құжаттардың деректемелері толық көрсетілуі тиіс. транзакция. Егер мәмілені өкіл жасаса, онда сенімхаттың деректемелері көрсетілуі керек —
— егер заңды тұлға мәмілеге қатысушы болса, онда мәтінде: толық атауы, заңды тұлғалардың бірыңғай мемлекеттік тізілімі, СТН, заңды мекенжайы, нақты орналасқан жерінің мекенжайы, мемлекеттік тіркеу күні мен орны көрсетілуі керек.
Келісім мәтінінде жер учаскесінің орналасқан жерін, оның жер санатын және рұқсат етілген пайдалануды (мақсатын), кадастрлық нөмірін, ауданын нақты анықтау қажет.
Егер жер учаскесін некеде тұрған жеке тұлға сатса немесе сатып алса, екінші жұбайдың нотариалды куәландырылған келісімі қажет (РФ Отбасы кодексінің 35-бабының 3-тармағы). Отбасы құқығының бұл талабын орындамаған жағдайда, екінші жұбай өзі білген немесе білуге тиіс болған күннен бастап 1 жыл ішінде жер учаскесін сату туралы мәмілені жарамсыз деп тануды сот тәртібімен талап етуге құқылы. оның аяқталуы туралы.
Егер сатып алу-сату шартының нысанасы жер учаскесіне ортақ меншік құқығындағы жер үлесі болса, онда үлестік меншіктің басқа қатысушысының (басқа қатысушылардың) осы үлесті артықшылықпен сатып алу құқығы туралы азаматтық заңнама нормалары қолданылады. акция үшінші тұлғаға сатылатын баға бойынша сақталуы тиіс. Егер сатып алу-сату шартының нысанасы ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскесі болса, онда бірінші бас тарту құқығы Ресей Федерациясының субъектісіне немесе Ресей Федерациясының субъектісінің заңында белгіленген жағдайда Ресей Федерациясының субъектісіне жатады. муниципалитет.
Егер сатушы кәмелетке толмаған, әрекетке қабілетсіз немесе әрекетке қабілетсіз адам болса, онда мәміле қорғаншы және қамқоршы органның жазбаша рұқсатымен ғана жасалады.
Жер учаскесiн сатып алу-сату шартының мiндеттi шарты оның бағасы (ақшалай құны) және тараптардың келiсiмiмен айқындалатын төлем тәртiбi болып табылады. Қолма-қол ақша сатушыға шарт жасалғанға дейін де, кейін де, акт бойынша жер учаскесін бергенге дейін де, кейін де берілуі мүмкін. Шарт бойынша ақша сомасын алу фактісі сатушыдан алынған түбіртек болып табылады.
Шартқа осы шарттардың кез келгені енгізілмесе, жер учаскесін тіркеуден бас тартылуы мүмкін.
Жер учаскесін сатып алу-сату шартын жасамас бұрын жер учаскесінің меншік иесінің құқықтарына шектеулердің (ауыртпалықтардың), сондай-ақ тыйым салулардың (қамаулардың) болуын (болмауын) анықтау қажет. келісім-шарт мәтінінде көрсетілген.
Жер учаскесін тіркеу (меншік құқығын беру) үшін тіркеуші органға келесі құжаттарды ұсыну қажет (жалпы түрде):
— заңды тұлғаның құқық белгілейтін құжаттары немесе жеке тұлғаның жеке басын куәландыратын құжаттар —
— өкілге сенімхат —
— мемлекеттік баж салығын төлегені туралы түбіртек;
— шарттың мәтінінде көрсетілген қосымшаларымен үш данада шарт (қабылдау-тапсыру актісі қоса тіркеледі) —
— жер учаскесінің кадастрлық төлқұжаты —
— құқықтық жағдайға байланысты құқық белгілейтін және басқа да құжаттар.
Бұл ретте жер телімін тіркеуге арналған құжаттар екі данада – түпнұсқа мен көшірмеде ұсынылатынын есте ұстаған жөн. Құқықты тіркеу үшін тараптар тіркеуші органдарға бірлесіп келуді талап ететін бірлескен өтініш береді.
Жер учаскесінің иесі немесе басқа иесі бола отырып, сіз оны басқаруға шексіз мүмкіндік ала алмайсыз. Басқарудың кез келген түрі осы немесе басқа сайт тағайындалған санатқа тікелей байланысты. Бұл туралы ақпарат мемлекеттік жылжымайтын мүлік кадастрында және құқықтардың бірыңғай мемлекеттік тізілімінде қамтылған. Кейбір жағдайларда бұл қажет жерді бір санаттан екінші санатқа ауыстыру.
Жерді беру заңнамалық тұрғыдан да, практикалық іске асыру тұрғысынан да ұзақ және күрделі мәселе болып табылады және әртүрлі аймақтарда өзіндік сипаттамалары бар, өйткені ол федералды және аймақтық заңнамамен реттеледі.
Мәселенің өзектілігі мынада: жердің нысаналы мақсаты өзгергеннен кейін оның құны, әсіресе, ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлер басқа санаттағы жерлерге (өнеркәсіп, елді мекен және т.б.) құрылыс салу мақсатында берілгенде бірнеше есе артуы мүмкін. .
Ресей Федерациясының Жер кодексінде қарастырылған 7 жер категориясы: ауыл шаруашылығы мақсатындағы – елді мекендер – өнеркәсіп, энергетика, көлік, байланыс, радиохабар, теледидар, информатика, ғарыштық қауіпсіздік, қорғаныс, басқа да арнайы мақсаттағы жерлер – ерекше қорғалатын аумақтар мен объектілер – орман қоры – су қоры – резерват.
Жерді санаттарға жатқызу, сондай-ақ оларды бір санаттан екінші санатқа ауыстыру мәселелері құзыретіне кіретін мемлекеттік органдар шеңбері құрылды. Өкілеттіктерді шектеу критерийі жерге меншік түрі — федералдық, Ресей Федерациясының субъектілерінің меншігі, муниципалдық, жеке меншік, сондай-ақ жер учаскесінің нысаналы мақсаты болып табылады.
Мәселен, Ресей Федерациясының құрылтай субъектісіне тиесілі ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерді басқа санатқа ауыстыру үшін құрылтай субъектісінің мемлекеттік билігінің атқарушы органына өтініш (өтініш) беру қажет. жерді нысаналы мақсаты бойынша пайдалану мүмкін еместігін негіздей отырып, Ресей Федерациясының. Өтінішке жерге орналастыру, қала құрылысы және жерді пайдалануға, қорғауға және қайта бөлуге байланысты басқа да құжаттамалар қоса берілуі тиіс.
Өтінішті қарау нәтижелері және сараптама нәтижелері бойынша атқарушы орган жер учаскелерін беру немесе беруден бас тарту туралы шешім қабылдайды. Одан әрі құжаттар аударманы өңдеу үшін жергілікті органдарға (әкімшілікке) жіберіледі. Бұл шешім Ресей Федерациясының құрылтай субъектісінің мемлекеттік органының нормативтік емес актісі болып табылады және оған белгіленген тәртіппен аралық сотқа шағымдануға болады (шағым беру мерзімі — 3 ай).
Мәні бойынша жерді белгілі бір санатқа жатқызу да, оны пайдаланудың рұқсат етілген түрлерін белгілеу де жерді пайдалануға заңды шектеулер болып табылады. Бұл терминдер мазмұны жағынан әртүрлі. Санат рұқсат етілген пайдалану түріне қарағанда жалпы және кең мағынаға ие болуға арналған. Бір санатта бірнеше рұқсат етілген пайдалану болуы мүмкін.
Сондықтан, өз құқығын жүзеге асыру үшін кейбір жағдайларда әлі де өту керек және жерді беру немесе рұқсат етілген пайдалану түрін өзгерту тәртібі.