Несиеге тек шаршы метр жылжымайтын мүлікті ғана емес, акрларды да сатып алуға болады,
тіпті тұтас гектар жер. Ең бастысы, жер болмауы керек
ауылшаруашылық мақсаттарға арналған, ал отбасылық бюджет тігістерден жарылған жоқ. Банкирлер тек несие алғысы келетін клиенттерге қарайды
жерді сатып алу. Ипотекалық несиелеу көшбасшыларының ондығын атай отырып,
«Ақша» олардың жартысы ғана қамтамасыз етумен айналысатынын анықтады
жер несиелері. Мұндай қызметтерді Raiffeisenbank Aval ұсынады,
Укрсоцбанк, УкрСиббанк, Надра Банк және ТАС-Коммерцбанк. Сонымен қатар, сатып алу
несиелік жер әзірге мұндай ірі банктердің өнім ассортиментіне кірмейді
PrivatBank, Pravex-bank, Халықаралық ипотекалық банк, Форум, FUIB,
сондай-ақ OTP Bank (бұрынғы Raiffeisenbank Ukraine).
«Ақша» есептеулері бойынша жер бойынша орташа номиналды пайыздық мөлшерлеме
нарықтағы несиелер гривнада жылына шамамен 17,7-18,5% және 12-13% құрайды.
АҚШ долларымен – 10-20 жыл мерзімге несиелер бойынша. Ипотекамен салыстырғанда
қалалық тұрғын үй сатып алуға арналған несиелер, айырмашылық 1-2% құрады. Дәл сондай
қарыз алушының барлық шығындарын есепке алатын тиімді мөлшерлемелердегі теңгерімсіздік
несиелер бойынша (біржолғы және ай сайынғы комиссияларды қоса алғанда). Егер үшін
тұрғын үй несиелері, тиімді мөлшерлеме орта есеппен 13,5% шетел валютасында және
гривнада 18%, жер несиелері үшін жолақ әлдеқайда жоғары: 19-20% және
тиісінше 14%.
Сонымен қатар, барлық дерлік банктер клиенттен бір реттік комиссия алады
оның сомасының 1% мөлшерінде несиені өңдеу. Тек UkrSibbank талап етеді
қызметтерін екі есе көбейтеді. Дегенмен, пайыздық мөлшерлеме екенін атап өткен жөн
бұл қазір «Money» сауалнамасына қатысқан банктер арасындағы ең төменгі көрсеткіш (10,3%
валюта). Барлық банктер үшін бастапқы несиесіз ұзақ мерзімді несие мүмкін емес
учаске құнының 15-тен 30%-ға дейінгі мөлшерінде бөліп төлеу, ал несие сомасы әдетте емес.
250 мың доллардан асады.
Несие трюктері
Әрбір банкте жер несиесін беру схемасы бар екенін ескеріңіз
өзіндік ерекшеліктері. Мәселен, мысалы, Raiffeisenbank Aval-де несие болуы мүмкін
сатып алынатын жерді кепілге беру (өте сирек кездеседі).
нарық). Бұл ретте жер сатып алуға, үй салуға несиелер беріледі
ретімен, яғни екінші несиені өтегеннен кейін ғана алуға болады
бірінші. Мемлекеттік актіні түпкілікті қайта шығаруға дейін
сәйкес жерге меншік құқығы (сатушыдан сатып алушыға дейін).
несиенің жоғары пайыздық мөлшерлемесі болады (1,25%-ға жоғары), және
Қайтадан шығарылғаннан кейін бұрын мәлімделген пайыздар есептеле бастайды.
«Райффайзенбанк авалында» «Ақша» іс жүзінде айтылды
мұндай актіні қайта шығару бірнеше аптадан бірнеше уақытқа дейін созылады
айлар (алты айға дейін), дегенмен несиені ресімдеу артық болмайды
апта. Укрсоцбанкте сіз ақша алуға сенбеуіңіз керек, егер жоқ болса
болашақ жер учаскесінде бекітілген құрылыс жобасы. IN
УкрСиббанк жер телімін сатып алуға несие беруден бас тартады
астанадан 25 шақырымнан астам қашықтықта орналасқан.
Барлық банктер «хормен» жер сатып алу үшін жер несиесін беруден бас тартады
ауылшаруашылық мақсаты. Қолданыстағы заңнамаға сәйкес,
мұндай жерді сатуға болмайды, сондықтан банкирлер оны ала алмайды
қамтамасыз ету: қаржыгерлер кепіл бола алатын мүлік қана
қарыз алушы несиені қайтармаған жағдайда сатуға мүмкіндігі бар. Мұндайда
жағдайлар қарыз алушыдан кепіл ретінде басқа да мүлікті талап етуі мүмкін. Ол
қымбат болуы керек: әдетте, банктер құнын талап етеді
қамтамасыз ету несие мөлшерінен 1,5-2 есе жоғары болды (қамтамасыз ету бағаланады
банктің уәкілетті мамандары). Мұндай несиелер бойынша қамтамасыз ету
әдетте қалалық пәтерлер немесе қымбат көліктер әрекет етеді. Егер бұл
Өйткені, жер, ол дұрыс ресімделуі керек.
«Жерді кепілге ресімдеу кезіндегі нюанстар арасында нақты көрсеткішті атап өту керек
жер учаскесін мақсатты пайдалану және оны заттай беру, сондай-ақ
БТИ-де жерді сатып алу-сату шартын тіркеудің ұзағырақ мерзімі», —
деп атап көрсетеді департамент директорының орынбасары Екатерина Винницкая
Nadra банкінің бөлшек өнімдері.
Қиындықтарды жеңуге болады
«Money» сұхбат берген банкирлер бүгін сатып алу несиеге берілгенін растады
жер телімі құқықтық мәселелермен байланысты
табиғаты: жерді бағалаудың дұрыс механизмі, толыққанды жер жоқ
кадастр, жерді сапалы бағалай алатын мамандар – ұзақ
жер учаскесіне меншік құқығын ресімдеу мерзімдері. Бұдан басқа,
Жердің нысаналы мақсатына қатысты даулар жиі туындайды
учаске және сатылған жерге меншік құқығы.
«Сонымен қатар, бірқатар экономикалық тәуекелдер бар. Ең алдымен, бұл
қарағанда жүзеге асыру әлдеқайда қиын жер учаскесін бағалауға қатысты
қаладағы пәтерді бағалаңыз. Тым көп субъективті факторлар әсер етеді
жер құны: учаскенің аумақтық орналасуы, болуы
инфрақұрылым, жер бедері, сайтты тазалау қажеттілігі
отырғызу, коммуникациялардың, кірме жолдардың болуы және т.б.
Оксана, TAS-Commerzbank ипотекалық несиелеу жобасының менеджері
Попова.
Бірақ, барлық тәуекелдер мен қиындықтарға қарамастан, қаржыгерлер 2007 ж
жер несиесі жеңіл, арзан және жылдам болады.
Қалай сақтандыру керек
Жерді сақтандыру орташа есеппен қарыз алушының қалтасын босатады
несие сомасының 0,5%.
Зерттеуді жүргізген кезде Денги қиыншылыққа байланысты деп есептеді
жер нарығындағы жағдайды ескере отырып, банктер оны қауіпсіз және міндеттейді
сатып алушылар оларды қорғайтын титулдық сақтандыру полистерін сатып алады
мүмкін болатын құқықтық қайшылықтар. Алайда, бізді таң қалдырғаны, бірде-бір банк жоқ
Сақтандырудың бұл түрі туралы сөз болған жоқ.
Барлық мекемелерде жердің өзін міндетті түрде сақтандыру, яғни
қамтамасыз ету объектісі. Неден? — Иә, бәрі бірдей үйде сақтандырылған заттардан және
автомобильдер — өрттен, табиғи апаттардан, су тасқынынан және басқа заттардан. банкирлер
мұндай талаптарды бұғаздан кейінгі жер бағасымен түсіндірді
немесе барлық дақылдардың күйіп қалуы күрт төмендеуі мүмкін. Бұл саясаттың құны орташа
Сайттың бағаланған құнының 0,3-0,6%. Рас, Raiffeisenbank Aval және TAS-
Сондай-ақ Commerzbank сатып алушы өз өмірін сақтандыруды талап етеді.
Ал бұл несие сомасының тағы 0,3%-ын құрайды.
Пікір
Владимир Волощук,
Басқарма төрағасының орынбасары, АБ Заң департаментінің директоры
Брокбизнесбанк:
— Банк сатып алуды несиелендіруі және/немесе болашақта оны алуы үшін
кепілге жер учаскесін несиеге беру кезінде басқа мәміле жасау керек
бірнеше қарапайым ережелер. Заңды құжаттар болуы керек
оңайырақ болуы мүмкін. Меншік иелерінің арасында кәмелетке толмағандардың болуы жағымсыз
тұлғалар. Өйткені, иеліктен шығару мәмілесін аяқтау үшін бірнеше иелердің болуы
ал одан кейінгі ипотека олардың барлығының келісімін талап етеді және құжат болуы керек
нотариалды куәландырылған.
Жер учаскелерімен айналысқанда, бұл жағдайда есте сақтау керек
келесі құжаттар болуы керек: құқық белгілейтін құжат —
жер учаскесіне меншік құқығы туралы мемлекеттік акт, қорытынды
жер учаскесінің сараптамалық ақшалай бағасы туралы, бар-жоғы туралы анықтама
жерді пайдалануға шектеулер.
Несие бойынша шығындарды төмендете аласыз:
— Несиені өтімді кепілдікпен қамтамасыз ету. Бұл жағдайда банк қысқартуға мүмкіндік алады
несие бойынша пайыздар шетел валютасында 10-12% және гривенде 15-17%.
— Несие беруге дайындық бойынша барлық қажетті іс-шараларды орындау
үшінші тұлғалардың қатысуынсыз банк қызметкерлерінің өзі.
— Нотариат қызметінің құнын төмендету. Қандай тұлға екенін аз адамдар біледі
Ипотека шартында нотариус өз қызметтері үшін бағалау сомасының 0,01% өндіріп алуы мүмкін,
және кепілдегідей 0,1% емес.
Леонид Красавцев, Александр Седых
«Money.ua» 2006.11.09 01:33
http://www.dengi-ua.com/?arg=4/180