Ипотекаға сұраныс артқан сайын банктер де біртіндеп қатайта бастады
оларды қамтамасыз ету тәртібі. Қаржыгерлер күн сайын мұқият
несиеге сатып алынған жылжымайтын мүлікті де, қарыз алушылардың өздерін де тексеру.
Ақшаны алудың соңғысы — қазірдің өзінде кеңірек аяқтау
талаптар тізбесі. Ипотека сәнге айналды
Жылжымайтын мүлікті сатып алуға берілген несиеге деген қызығушылық төмендеген жоқ
бүкіл күз. «Нарықта орта есеппен берілген несиелердің көлемі
еселенген. Біздің банкте біз қазірдің өзінде төрт есе өсуді көріп отырмыз
берілген ипотекалық несиелердің көлемі, ал жыл соңына қарай бұл көрсеткіш артуы мүмкін
беске дейін», — деді Халықаралық несиелік талдау бөлімінің басшысы
Ипотекалық банк Наталья Мациевская. Ипотекаға кезекте тұр
қатарға қарапайым украиндықтар ғана емес, сонымен қатар,
Жақында шаршы метрлер бұрын-соңды болмаған ынтамен сатып алынды. «Сұраныс
шағын және орта бизнеске арналған бағдарламалар бойынша 2006 жылдың күзінде ипотекалық несиелер
шамамен 20-25%-ға өсті. Бұл, ең алдымен, туындайды
жылжымайтын мүлік бағасының үздіксіз өсуі, бұл жеткілікті етеді
несие ресурстары есебінен тиімді сатып алу, сонымен қатар ұлғайту
іскерлік белсенділік», — деді несиелеу бөлімінің басшысы
Николай Тытаренко, Таврика банкінің корпоративтік бизнесі.
Жылжымайтын мүлік сатып алушылар үшін тағы бір мотивация – Ұлттық банктің соңғы қауіптері,
қарашаның аяғында қарар жобасын дайындады
халыққа және шағын несиелерге шетел валютасында ипотекалық несие беруге тыйым салу
кәсіпорындар. Ұлттық банк мұндай түбегейлі қадамға шешім қабылдай ма, жоқ па белгісіз, бірақ
Кәсіпкерлер мен қарапайым тұрғындар, әйтпесе, іздей бастады
қолайлы баспана және бұл үшін банктерден несие сұраңыз. Белгілі болғандай,
Валюталық несиелер гривенге қарағанда 5-9%-ға арзан (олардың орташа бағасы
жылына 18-20% шегінде), сондықтан банк қызметі үшін неғұрлым тартымды
клиенттер. Енгізілген валютадағы несиелерге, ұлттық валютадағы несиелерге тыйым салынған жағдайда,
қаржыгерлердің болжамы бойынша, олар жылына тағы 5-7%-ға қымбаттауы мүмкін.
Оның үстіне, нарықта көтерілген бағалардың сақталуы мүмкін
қаржы институттары инновацияларды «қорытуға» дейін кем дегенде 3-4 ай,
Қазіргі уақытта орталық банк дайындап жатыр.
Әрине, мұндай болжамдар қарыз алушыларды одан әрі ашуландырады және соңына дейін
Желтоқсанда ипотекаға сұраныс жоғары қарқынмен өседі.
Комиссиялар барлық жерде бар
Банктерді таң қалдырғаны – басталған бағаның өсуі. Ипотека әлі
баға бірқалыпты өседі: қаржыгерлер клиенттерді біртіндеп жаңаға үйретуге тырысуда
несиелер бағасы ( несиелердің құны бағаның өсуіне байланысты қайта қаралады
ішкі нарықтағы ақша). «Жалпы, ипотека нарығында
несиелеу кезінде мөлшерлемелердің 0,5-1%-ға өсуін атап өтуге болады (шетелдік
несиелер) кейбір банктер», — деді бөлшек сауда департаментінің директоры
Надра Банкінің өнімдері Игорь Дорошенко. Нарықта ақша тапшылығы жағдайында
желтоқсанның аяғында қаржыгерлер бағаның тағы бір көтерілуін жоққа шығармайды – 0,2-0,5%-ға.
жылына.
Осыған қарамастан, банктер жаңа, сондай-ақ енгізуді жалғастыруға ниетті
ипотекалық несиелерді ресімдеу кезінде қолданыстағы комиссияларды арттыру.
«Бүкіл банкті ескере отырып, валюталық несие бойынша нақты пайыздық мөлшерлеме
комиссиялар бүгінде 15%-ға жетеді (орташа номиналды бағамен 11,5-13%)
жылына)», — деді «Киев» АҚБ қазынашылық басқармасының басшысы сұхбатында.
Алексей Козырев. Сондықтан қарыз алушылар несиені алдын ала зерделеу керек
келісім-шарттар, олар қол қойылғаннан кейін қаржыгерлерге талаптар қоймауы үшін.
Ең әлсіз буын — тіркеу үшін комиссияның жеке жолында бөлу
несие: ол несие сомасының 0,5-1% аспауы керек. Кейбір банктер
тарифтер несие сомасының 2-3% деңгейінде. Банк болса адасып қалмаңыз
оның барлық жұмысы үшін бір комиссия құрмайды, бірақ төлемді талап етеді
оның әрбір бөлімшесінің жеке жұмысы (несие, заң және
т.б.). Көбінесе олардың мөлшерлемелері несие сомасына байланысты емес, бірақ көрсетілген
абсолютті сандар. Ең бастысы, пайыздарға айырбастау (сомадан
несие) олар несие сомасының 1% құрайды.
Сіз сондай-ақ нотариуспен байланысты қосымша шығындарға дайын болуыңыз керек
кепіл шартын тіркеу (көбінесе сатып алынған
жылжымайтын мүлік) – олар кепіл құнының 0,01-0,03%-ынан аспауы керек
тұрғын үй. Тағы 0,1-0,2% ұсынылған ақшаны алу құны болуы мүмкін
несие: егер банктік аударым арқылы пәтерге ақша аудару мүмкіндігі болса
төлем, мұны жасаған дұрыс. Басқа нәрселермен қатар, 100-200 доллардан кем емес
бағалаушының қызметтерін төлеуге мәжбүр болады.
Сізге талап етілетін банктермен мұқият болу керек
тапсырыс бойынша ипотекалық тұрғын үйді сақтандыру қажет болады. Жоққа шығаруға болмайды,
клиент болуы мүмкін байланысты сақтандыру компаниясына жіберіледі
жоғары саясат бағалары. Бұл назар аударуға тұрарлық, ал егер жоқ болса
ұсынылған тарифтерге сәйкес келсе, дереу басқасын таңдау керек
сақтандырушы және бұл мәселені кредитор банкпен талқылаңыз. Сәйкес
қаржыгерлер, бүгінгі күні мүлікті сақтандырудың нақты құны
тұрғын үй құнының 0,2-0,35% шегінде. Несие беруші де талап ете алады
қарыз алушының өмірін сақтандыру бойынша – мұндай сақтандыру құны болмауы керек
несие сомасының 0,5-1%-нан асуы. Дегенмен, нарықта әлі де көп
сақтандыруды мүлдем қажет етпейтін қаржы институттары, сондықтан бұл шығындар жеткілікті
болдырмауға болады.
Сондай-ақ мерзімінен бұрын өтеуге байланысты шығындарды болдырмауға мүмкіндік бар
несиелер (оны барлық қаржы институттары бермейді). Банктер тез арада
клиенттерінің несиелерді мерзімінен бұрын өтеу фактісімен бетпе-бет келді, содан кейін
оларды қалдырыңыз, олар бұл үшін жазалай бастады. Мұндай құқық бұзушылық үшін жаза болуы мүмкін
несие сомасының 1-1,5% жетеді. Оның үстіне несие берудің бірінші жылында
қаржыгерлер әдетте мерзімінен бұрын өтеуге тыйым салуы мүмкін. Бұл жағдайда сізге қажет
кейінірек қаржы институтын өзгерте алмайтыныңызға дайын болыңыз:
жақында банктен банкке несие аудару нағыз сәнге айналды және
Кейбір нарық қатысушылары тіпті мұндай арнайы қызмет түрін ұсынады.
Әдетте, мұны азғыруға тырысқан жаңадан бастағандар қолданды
бәсекелестердің тұтынушыларына қызмет көрсету. Мұндай жағдайларда соңғысы
жақсырақ немесе арзанырақ несие алу мүмкіндігі. «Біз іске асырдық
басқа қаржы институттарының ипотекалық несиелерін қайта қаржыландыру бағдарламасы
және неғұрлым тиімді шарттармен қаржыландыруға дайын. Бола тұра
біз комиссиялық төлемдерді қолданбаймыз, ал басқаларында
банктер, қайта қаржыландыру үшін сізге айтарлықтай комиссия төлеу керек, —
Бұл туралы Укрексимбанктің бөлшек несиелеу бөлімінің басшысы Татьяна айтты
Коннорова.
Қарыз алушыларға көбірек назар аударыңыз
Жақында банктер олардың көлемін ғана емес, белсенді түрде қарастыруда
комиссиялар, сонымен қатар қарыз алушыларға қойылатын талаптар. Көптеген себептер болды: байыпты
тіркеудегі алаяқтық фактілерінің саны артты
несиелер. Соңғы бірнеше айда құқық қорғау органдары
Көбінесе банктерді алдау фактілері бойынша қылмыстық істер мен істер қозғалды
алаяқтық дерлік республика бойынша тіркелді. Сонымен қатар,
ипотекалық несие нарығындағы дефолттардың саны айтарлықтай тұрақты өсті
— нарықта орта есеппен 5-10%.
Егер жақында банктер бастапқы жарна сомасын төмендетсе
тұрғын үй құнының 5-15% дейін несие беру, содан кейін олар жақында айналды
ескі тәжірибеге қайта оралып, қарыз алушының өз үлесін қосуын талап етеді
жылжымайтын мүлік бағасының 25-30% дейін. Сонымен, кішкентай бастауыш
үлес бүгін ереже емес, ерекшелік болып табылады. үшін де солай
Несие шарттары: соңғы уақытта қаржыгерлер несие беру өте сирек болды
максималды рұқсат етілген мерзімге (20-25 жыл) және бірте-бірте төмендей бастады
10-15 жылға дейін бар. Жиырма жылдық несие алу үшін сізде болуы керек
мінсіз бедел және жақсы қаржылық көрсеткіштер (жоғары жалақы,
жұмыс орны туралы анықтамамен расталады) және бірден жоғарырақ есептеңіз
несие құны базалық несиеден 15-20% жоғары. Сондай-ақ ұзақ мерзімді перспективада
несие беру, банк бұрынғыдан да мұқият зерттейді
ең жоғары талаптары бар қарыз алушы. «Ең дұрысы
клиент өз қаражатымен тұрғын үй құнының 20-30%-ын салуға міндетті. Оның
соңғы жылдағы орташа айлық табыс сомасынан 3-4 есе көп болуы керек
ай сайынғы несие төлемі. Бұл жағдайда кез келген
сомаға өтімді мүлік немесе еріткіш кепілгерлер
несие және сыйақы бойынша берешек қалдығының 1,5-2 еседен асуы
ол. Қарыз алушының жасы 45-тен аспауы керек», — деп баса айтты Алексей
Козырев.
Соңғы бірнеше айда банкирлер оларды мұқият тексерді
қарыз алушылар. Сонымен қатар, көптеген адамдар жалақы төлеу тәжірибесіне төтеп беруді тоқтатты
конверттер: осы уақытқа дейін қаржы институттары позицияға кіруге тырысты және
кәсіпорындар бухгалтерлерінің ауызша растауымен ғана қанағаттанған
қарыз алушылардың нақты жалақысы (жұмыс орнынан алынған анықтамалар аз көрсетілген
кіріс). Бұл бүгінде халықаралық стандарттарға көшумен түсіндіріледі
2007-2008 жж. ипотеканы қайта сатуды бастаңыз
шетелдік әріптестер.
Осылайша, қаржыгерлер шағын және орта кәсіпкерлікті тексереді,
ШОБ-қа қызмет көрсетудің арнайы бағдарламалары шеңберінде несие беру. «Негізгі
мұндай бағдарламалар бойынша қарыз алушыға қойылатын талаптар қамтамасыз ету болып табылады
оның жақсы қаржылық жағдайының дәлелі. Сонымен қатар,
компания несиені тиімді пайдаланып жатқанын растауы керек және
кейін оны қайтарып қана қоймай, қосымша алуға да мүмкіндігі бар
пайда. Тағы бір міндетті талап – өтімді қамтамасыз етудің болуы.
несиеге», — деді Николай Титаренко.
Несиелер арзандайды
2007 жылы жылжымайтын мүлікті сатып алуды несиелендіру шарттары өзгеретін болады. IN
келесі жылы банкирлер өтініш берушілерді тексерудің жаңа әдістерін енгізуді көздеп отыр
несиелерді және қаржы институттарын инфляцияға ұшыратады, олар кейде бүгінгідей жасамайды
табысқа жету. «Әлеуетті қарыз алушылардың әрекеті өте жиі кездеседі
жалпы кірісіңізді немесе сіздің құныңызды жасанды түрде арттырыңыз
мүлік кепілі. Олар өмірбаянының кейбір фактілерін де жасыруға тырысады.
Мысалы, оларда соттылығының бар-жоғы, алимент төлемдері немесе басқалары көрсетілмейді
сот шешімі бойынша төлемдер. Осыған байланысты банктердің қарауы ұзағырақ болуы мүмкін
несиелік өтінім. Сондай-ақ күрт қысқару немесе тіпті толық болуы мүмкін
несие беруден бас тарту », — деді Алексей Козырев сұхбатында. Бірдей
қарыз алушылар жасырын болған кезде болады. «Кейде олар өздерін жасырады
табыс немесе олардың көздері туралы үндемейді. Бұл толықтықтан есте сақтау маңызды
банк қабылдаған ақпарат шешімге байланысты. Қарыз алушы жасамауы керек
банктен қорқады. Соңғысы жан-жақты және дұрыс алуға мүдделі
ақпарат және алға ұмтылуға дайын. Шындықты жасыру әкелуі мүмкін
несие беру туралы шешімді жарамсыз деп тану», — деді Наталья
Мациевская. Сондықтан қаржыгерлер жақын арада түпкілікті ниетте
халықаралық стандарттарға көшу.
Қарыз алушылар үшін кішкене жұбаныш бағаның аздап төмендеуі болуы мүмкін
несиелер. Сарапшылар оқиғалардың бұл айналымын бір ескертумен болжайды —
Ұлттық Банк халықты валюталық несиелеуге шектеу қоймаса, сияқты
бүгін жоспарланып отыр. «Ипотека бойынша орташа пайыздық мөлшерлеме
несиелеу 2007 жылы 0,5-1,5%-ға төмендеуі мүмкін. Бұл болуы мүмкін
Украинаның қаржы нарығына ірі шетелдіктердің кіруіне байланысты
ойыншылар, белсенді даму үшін арзанырақ қарыз қаражаты
Украиналық банктер, сондай-ақ толыққанды жұмыс істей бастауы мүмкін
мемлекеттік ипотекалық ұйым», — деп есептейді Игорь Дорошенко.
Өздерінің талапшылдығына қарамастан, банкирлер өте маңызды деп есептейді
алдағы жылы ипотекалық несие көлемінің артуы. Алдын ала болжам бойынша
2007 жылы қаржы институттары сатып алу үшін 45-50% көп несие беруі керек
қазіргіге қарағанда жылжымайтын мүлік. Бұрынғыдай несиеде де күтілуде
секторда қайталама нарық басым болады. Банктер әлі де аздап аң аулауда
жаңа ғимараттардан тұрғын үй сатып алуды қаржыландыру.
кәсіпкерлік капитал
Елена Злобина
«Благовест» жылжымайтын мүлік агенттігі 18.12.2006 12:07
http://www.blagovest.com/show/article.lisp?id=5363