Тұрғын үй мәселесін шешудің екі жолы Жаңа жылдан бастап Украинаның жылжымайтын мүлік нарығы қатып қалды. Риэлторлар түсіндіреді
маусымдық факторлар, сондай-ақ мүлік салығын салу және
кейбір нотариустардың мәмілелер жасағысы келмеуі. Оптимистер айтады
нарық ақыры шарықтау шегіне жеткенін және кім екенін
кім инвестиция үшін баспана сатып алды, әсіресе жер нарығы уәде бергеннен кейін
үлкен пайда. Екінші нұсқа сенімдірек көрінеді, өйткені
емес бір бөлмелі пәтер үшін 100 мың доллар төлеуге
Елорданың беделді тұрғын ауданы үшін сіз миллионер немесе миллионер болуыңыз керек
мұндай баспана ақшаға тұрарлық деп сену қасиетті. Өйткені, табыс табу үшін
мұндай сома, орташа елордалық жалақыны алатын $350, сізге қажет болады
24 жаста. Сондықтан адамдар Киев тұрғын үй сатып алуға асықпайды, және сұраныс болса
нөлге тең болса, онда ұсыныс бағасын жоғалтуы керек.
Әлемдік биржаларда барлық брокерлер екі санатқа бөлінеді — бұқалар мен аюлар.
Біріншісі ұлғайту үшін, екіншісі құлау үшін ойнайды. Тұрмыстық жағдайда
барлық тұтынушылардың тұрғын үй нарығын бірдей санаттарға бөлуге болады.
Рейтингтің төмендеуіне сенетін адамдар есептеп, мәмілелер жасауда баяу
жақын болашақта бағаның айтарлықтай өсуі болмайтынын. Екінші санат
Тұрғындардың пікірінше, баға әлі де өседі, пәтер сатып алу керек
қазір, ал жылжымайтын мүлік одан да қымбаттаған жоқ.
Баспана мәселесін қалай шешуге болады? Біз екі нұсқаны береміз — кім үшін
жылжымайтын мүлік арзандайтынына сенеді және сенім артқандар үшін
бағаның өсуі.
1 нұсқа. Жалға алу + депозит
Сонымен, алдағы жылдары пәтер бағасы көтерілмейді делік
ерік. Бұл жағдайда пәтер жалдап, ақша үнемдеу мағынасы бар
өз үйіңізді сатып алу. Сізде 20% бастапқы жарна бар делік
100 мың тұратын пәтер, риэлторлардың қызметтері мен тіркеу үшін төлем
транзакциялар (кемінде 25 мың доллар). Қалғанын қарызға алуға дайынсыз.
Қазір несиелеудің тиімді мөлшерлемесі жылына 13% деңгейінде
валюта. Сонда сіз қарызды өтеу үшін 940 доллар жұмсайсыз
аннуитеттік схема (несие – 20 жылға 80 мың доллар).
Енді сіз айына 400 долларға пәтер жалдап тұрсыз деп елестетейік.
(міне метро жанындағы бір бөлмелі пәтер бүгінде қанша тұрады), ал қалған сома (540
доллар) толықтырумен депозитке салу. Бәріне қарамастан, гривен
әлі де ең қызықты депозиттік құрал болып қала береді. Кейбір
банктер 15% толтырумен депозит ашуға мүмкіндік береді
жылына. Сізде бар 25 000 долларды салайық
мерзімді депозит, ал біз толтырумен тағы біреуін ашамыз, онда біз депозитке саламыз
ай сайынғы гривна баламасы 540 доллар. Содан кейін бір жылдан кейін сіз аласыз
35 716 доллар жинаңыз (кестені қараңыз). Енді біз бұл соманы шұғыл есептеп отырмыз
депозитке 540 долларды гривнамен салып, депозитке салуды жалғастырыңыз
толықтыру. Екінші жылдың соңына дейін сіздің шотыңызда 48 мың болады. Қайтадан
алдыңғы әрекетті қайталаңыз. Үш жылдан кейін сізде 62-ден астам
мың, ал бесінші жылдың соңына қарай – 97 мың доллар. Алты жылда сен
сіз 100 мың долларға пәтер сатып алып қана қоймай, төлей аласыз
делдалдардың қызметтері, жөндеу жұмыстарын жүргізеді және жиһаз сатып алады (жеткілікті болуы керек
Бұл).
Айтпақшы, көбінесе қарыз алушылар стандартты пайыздық төлем опциясын таңдайды.
(төлемдер сомасының азаюымен). Содан кейін 80 000 доллар несиемен
жылдық 13%, бірінші жарна $1200 болады. Есептеп көрейік
400-ге пәтер жалдап, қажетті 80 мың долларды қанша жинауға болады
доллар айына.
Алдыңғы жағдайдағыдай, біз 1200 доллардан жалдау ақысын алып тастап, 800 аламыз
доллар, оларды толықтырумен депозитке салып, содан кейін қосыңыз
негізгі қарыз сомасына. Содан кейін 5 жылдан кейін пәтер, жөндеу, жиһаз жинайсыз.
Бірден брондауға рұқсат етіңіз, бұл есептеу тек қана жарамды
банктердің пайыздық мөлшерлемелері өзгермейді, гривен төмендемейді
долларға қатысты, ал жылжымайтын мүлік пен жалдамалы тұрғын үй қымбаттамайды.
Соңғысы мүмкін, егер нарық 20-30% -ға құласа, содан кейін
жылына 5-6%-ға өседі.
2-нұсқа. Несие + жалдау
Бұл опция әлі де тұратын жері бар адамдар үшін қолайлы, бірақ ол үміттенеді
пәтеріңізге көшу үшін бірнеше жыл. Содан кейін келесілерді ұсына аласыз:
ата-анаңызбен (немесе басқа туыстарыңызбен) бірге тұрыңыз, бір бөлме сатып алыңыз
несиеге пәтер, оны жалға беріп, несиені мүмкіндігінше жабуға тырысыңыз
қысқа мерзімді.
Жоғарыда айтқанымыздай, елордадан лайықты пәтер сатып алу үшін
100 мың доллар керек. Несиеге алсаңыз 20 болғаны жөн
мың бірінші жарна және тағы 5-10 мың тіркеу үшін (риэлторлар, баж салығы,
нотариалдық және банк комиссиялары). Жылдық 13 пайызбен 80 мың долларға несие
20 жыл мерзімге сіз бастапқы төлемді өтей алсаңыз, беріледі
айына 1200 долларды құрайтын төлемдер.
Бұл пәтерді сатып алған күні дерлік сол 400-ге жалға беріңіз
доллар айына. Сонда сіз банкке айына 1600 доллар бере аласыз.
Бұл жағдайда 37 мыңдай артық төлеп, 6 жыл бойы қарызды өтейсіз
доллар. Сонымен қатар, сіз жалға алушылардан 29 мыңға жуық ақша аласыз, бұл төмендейді
сіздің артық төлеміңіз 8 мың долларға дейін, егер сіз бағаның мүмкін өсуін есепке алмасаңыз
жалға беру.
ОЛАР ҚАЛАЙ?
Ресейлік банктер нақты мөлшерлемені көрсетуге міндетті
1 шілдеден бастап банктер несиелер бойынша нақты мөлшерлемені көрсетуге міндетті
халық. Бұл шешімді Ресейдің Орталық банкі қабылдады.
Енді банктер барлық пайыздар мен комиссияларды тиімді мөлшерлемеге біріктіруі керек
және оны шартта көрсетіңіз.
Банкирлер несиенің нақты құнын біліп, халық бұдан былай несие алмайды деп қорқады
олардан қарыз алғысы келеді. Рас, Ресейдің Орталық банкі ықпал ете алады
банктердің тек несиелік келісімдерді дайындаудағы адалдығы. бастық
банк клиенттері үшін ақпарат көзі жарнама болып табылады. кітапшаларда және
коммерциялық, банктер әлі де ұқыпты несие беруге уәде береді
сомасы жылына 0%.
Андрей ГАЦЕНКО gatsenko@kp.kiev.ua
«Комсомольская правда в Украина» 14.02.2007 00:30
http://www.kp.kiev.ua/daily/140207/853/