Сатып алу үшін пәтеріңізді кепілге алып несие алу қаншалықты тиімді
көлік, коттедж немесе өз бизнесіңізді ашу үшін бе? Мұндай тәуекелдер
несиелер өте үлкен — бұл жағдайда сіз үйіңізді оңай жоғалтуыңыз мүмкін. Бірақ,
егер мәміле орындалса, сіз «өлі» жылжымайтын мүлікті әкелуге болады
«тірі» ақша. 🙂 Роберт Кийосаки өз кітаптарында осындай жолдарды табуға кеңес беретіні есімде
өзін-өзі ақтайтын активтерді сатып алу. Мысалы, сатып алыңыз
несиеге жылжымайтын мүлік, дереу жалға беру және есебінен несиені өтеу
жалдау төлемдері. Немесе одан да жақсы: үйді арзанға сатып алыңыз (және несиеге!), және
бір-екі жылдан кейін үлкен «маймен» сатады. Сондықтан несие онсыз жабылады
қосымша артық төлемдер және инвестициялау үшін жаңа нысанды сатып алуға ақша жеткілікті.
Мұндай транзакциялар үшін миллионер Кийосакиде жеткілікті қаражат бар — ол сатып алады
бүкіл әлем бойынша жылжымайтын мүлік. Ал бос ақшасы жоқтар ше?
бірақ жылжымайтын мүліктің немесе жер бағасының өсуін капиталдандыруды қалайды, өз бетін ашады
бизнес немесе жай ғана үлкен сомаға несие желісін алу керек пе?
Банкирлерден бір ғана жауап бар: бар тұрғын үйді кепілге ала отырып несие алу. Еуропада
мұндай несиелер «Капиталды босату үшін» деп аталады және үлкен пайда көреді
танымалдылық.
Қалағаныңды ал
«Мен жылжымайтын мүлік агенттігінде жұмыс істеймін және жағдайды күнделікті бақылап отырамын.
нарық. Төрт жыл бұрын мен ата-анамның үйін кепілге қойып, сатып алуды шештім
бұл ақшаға салынып жатқан үйдегі пәтер. Мен бұған мүлдем өкінбеймін
әрекет, бірақ ол сол кезде арнайы «қарттармен» жанжалдасып. Жылдар бойы
құрылыс, жылжымайтын мүлік бағасы еселеп өсті. Жеткізуден кейін бірден
үйде мен жаңа пәтерді сатып, несиені жауып, өте жақсы алдым
дөңгелек сома. Қазір мен өз кәсібімді аштым және өзімді өте жайлы сезінемін».
– дейді риэлтор Сергей Шевченко.
Жылжымайтын мүлікті кепілге алған несиелердің сұлулығы банктер жасамайды
қарыз алушы алған несиені қалай нақты пайдаланатынын бақылау
нысандар. Тым болмаса қала сыртына үй сал, тым болмаса пәтер ал, тым болмаса аш
Күнбағыс тұқымдарының саудасы бойынша төтенше жағдай. 🙂 «Клиент алған ақшаны пайдалана алады
кез келген жеке қажеттіліктерге, мысалы, үлкен сатып алуларға, жөндеулерге, оқытуға,
үйлену тойы, саяхат және т.б. Біз бизнеске ақша жұмсауға тыйым салмаймыз,
оны дамыту міндеттерін жүзеге асыру: жабдықты сатып алу, толықтыру
айналым қаражаты», — деп түсіндіреді бөлшек бизнес бөлімінің басшысы
Банк «PUMB» Валерий Пацуи.
Рас, ипотекалық мөлшерлемелер кейде сәл жоғары болады (орташа есеппен).
классикалық ипотекалық несиелерге қарағанда 0,5-1,5%-ға. Бірақ әзірше емес
барлық банктер. Орташа алғанда, мұндай несие үшін жылына 13,5-14,5% төлеу керек болады
доллармен және 15-18% гривенмен.
«Жылжымайтын мүлік» несиелерінің шарттары өте лайықты – 10-20 жылға дейін. Салыстыру үшін —
кепілсіз ақшалай несие енді ең көбі 1-6 жылға беріледі, тек
гривнада және номиналды мөлшерлемемен жылына 29-36%.
Әдетте қаржыгерлер баспанамен қамтамасыз етілген тұрғын үйдің 70-80% дейін несиеге беруге дайын.
бағаланған құндылық. Басқаша айтқанда, активте тұрғын үй бар, кем дегенде құнды
150 мың доллар, сіз 105-120 мың доллар несиеге сене аласыз, ол болуы мүмкін
өз қалауыңыз бойынша пайдаланыңыз. Алайда кейбір банктер
несиелеудің максималды сомасын шектеу — $ 200-300 мың, бірақ сіз аласыз
мұндай талаптарды қоймайтын банкті табыңыз.
Несие үшін көп төлеуге тура келеді, мысалы, 100 000 доллар. Бәс тігу кезінде
20 жыл мерзімге 14%, төлем айына 1200 доллардан жоғары болады (аннуитет үшін
схемасы).
Ал егер бұрыннан бар тұрғын үйді кепілге алып, жаңасын сатып алсаңыз, онда бастапқы жоқ
ешқандай комиссия қажет емес! Ақша бірнеше рет жазғандықтан, қазір несие табыңыз
тұрғын үй немесе жер сатып алуға нөлдік жарнамен — іс жүзінде
шынайы емес.
«Қаржы ресурстарының жетіспеушілігі және жоғары инфляция жағдайында банктер мәжбүр
ипотекалық қарыз алушыларға қойылатын талаптарды күшейту – соманы ұлғайту
клиенттің бастапқы жарнасы, оның көпшілігі жақын арада
банктер орташа есеппен 20-25% құрайды. Ал бұл тарифтердің өсуімен дегенді білдіреді
жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін несие алу үшін несие беру ғана мүмкін болады
төлем қабілетті клиенттер», — деп түсіндірді жағдайды OTP басқарма төрағасы
Банк» Дмитрий Зинков.
Өз ісін ашқысы келетіндер де осындай мәселелерге тап болады.
нөл». Кәсіпкерлерге мақсатты несиелер тек осы жағдайда ғана беріледі
олар нарықта кем дегенде 3-6 ай жұмыс істейді және тек мүлікті кепілге алады
(пәтерлер, машиналар, жабдықтар және т.б.). Кепілсіз экспресс несиелер
шағын бизнес үшін өте қарапайым сомаға және кейін ғана беріледі
қарыз алушының іскерлік беделін мұқият зерделеу.
Не алу керек?
Қаржылық жағдайды ескере отырып, кепілдендірілген несиеге өтініш беріңіз
нарық соншалықты қиын емес. Дұрыс нысанды таңдау әлдеқайда қиын
қарыз қаражаттарын инвестициялау. Яғни, мүмкін болатын жолды таңдаңыз
Жылжымайтын мүлікте «ұйықтап жатқан» ақшаны «жандандыру» оңай емес.
Бір-екі жыл бағаның шарықтауынан кейінгі бастапқы тұрғын үй мен жер нарығындағы жағдай
өте қайғылы. Инвесторлық тәуекелдер (және одан да көп қарыз алушы мәртебесінде!)
негізсіз жоғары.
Екінші реттік тұрғын үй инвестиция үшін ең нақты нысан болып қала береді.
Әсіресе, нөлдік төлеммен ипотекалық несие ала алмасаңыз немесе
банк оған шындыққа жанаспайтын талаптар қояды (жоғары мөлшерлемелер, бір топ
кепілгерлер және т.б.). Жылжымайтын мүлік несиелері де сатып алуға мүмкіндік береді
банк дәстүрлі ипотекалық несиені бергісі келмейтін тұрғын үй
(мысалы, ескі немесе саяжайдағы пәтер).
Қазір жылжымайтын мүлік нарығы тоқырауда – жыл басынан бері нарықтағы мәмілелердің көлемі
жылжымайтын мүлік 20%-ға төмендеді, бірақ оның одан әрі көтерілу мүмкіндігі әлі де бар
сақталады.
«Мен қазір жылжымайтын мүлік нарығының жағдайы нашар деген қорытындыға келдім
теңгерім. Мұндай жағдайға байланысты бағаның күрт төмендеуін күтудің қажеті жоқ
Тәуекелге ұшыраған сатушылар жай ғана аукционнан пәтерлерін алып, жалға береді.
Пәтер тамақ сұрамайды, баспанаға сұраныс қанағаттандырылмаған.
Бұл ретте бағаның өсуі болмайды, өйткені елде бос қаржы ресурстары бар
экономика азайып барады және олар тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығын қыздырмайды.
Келе жатқан жаһандық жаңалықтар толқынындағы алыпсатарлық капитал
Азық-түлік дағдарысы ауылшаруашылық жерлеріне барады», — деп түйіндеді кеңесші
Экономика министрі Сергей Яременко.
«Тірі» ақшаны пайдаланудың тағы бір жолы астында сатып алу болуы мүмкін
пәтер, автокөлік кепілі (бастапқы жарнасыз және міндетті сақтандырусыз)
немесе тұрғын үй құнының 70-80% көлемінде несие желісін ашу.
Қалай болғанда да, пәтерді кепілге алған несие туралы шешім қабылдағанда, бәрін есептеген жөн
шығындар, ықтимал кірістер және ең бастысы, тәуекелдер!
Жылжымайтын мүлік жыл сайын сақтандырылуы керек (тұрғын үй құнының 0,3-0,4%), ал
несие пайызын төлеу керек болады. үшін мұндай несиелер бойынша орташа артық төлем
20 жыл 140-150 пайыздан кем емес. Олар айтарлықтай әкеледі
Пайда Алынған ақшаға сатып алынған пәтер ме, әлде бизнес бастаған ба?
Несиені төлеуде қиындықтар туындаған жағдайда, банк сұрақ қоюы мүмкін
несиені өтеу үшін пәтерді сатуға мәжбүрлейді. Қарыз алушының беделі
бұл жағдайда бүлініп, үй сатып алу үшін жаңа несие алады
қазірдің өзінде қиын.
Не оңай?
Қандай несие схемасы ең аз ай сайынғы жарнаны береді
несие
Пәтерді кепілге алған несие*
10 мерзімге 20 000 доллар несие
жылдар* * * доллармен 14% мөлшерлемемен. Содан кейін орташа айлық толық төлем
несие — $170. Үйді сақтандыру — жылына $300. Қарыз алушының өмірін сақтандыру: $60-
Жылына 70 (барлық банктер талап етпейді).
Барлығы: айына шамамен $200
Классикалық автокөлік несиесі
20 000 долларға классикалық автокөлік несиесі 13,5% доллармен берілді және
Автонесиенің максималды мерзімі — 7 жыл. Орташа айлық толық төлем:
$351.**
Барлығы: айына $351
Ақшалай несие*
Кепілсіз сол сомаға ақшалай несие беру мүмкін емес: банктер береді
максимум 25-50 мың гривен. Бірақ сіз оны орта есеппен бес түрлі банкте ала аласыз
доллармен жылдық 17% — 3 жылға дейін. Барлығы үшін орташа айлық төлем
кредиторлар — 700 доллар.
Барлығы: айына $700
* — автокөлік сатып алуға жұмсауға болады
** — несие алудың барлық басқа тәсілдері сияқты, сізге қосымша қажет болады
авто КАСКО саясаттары мен «авто-азаматтық» үшін төлеу — айына 90 долларға дейін
көлік шамамен 20 000 доллар тұрады.
* * * — несиенің ұзақ мерзімі бастапқы кезеңде төлеуге мүмкіндік береді
аздап, бірақ табыс өскен сайын сіз жеделдетілген өтеуге ауыса аласыз
несие.
Баға көтерілмесе ше?
Жаңа пәтерді жалға беру үшін ескінің кепіліне сатып алу тиімді ме?
Пәтер жылына 14% мөлшерлемемен 200 мың долларға несиеге сатып алынды делік.
20 жыл бойы.
Ай сайынғы несие төлемі $2487 (аннуитет) болады.
Бұл пәтерді айына 800 долларға жалға алуға болады.
20 жыл ішінде жалға алудан түсетін табыс $192 000 болады.
Несиені өтеудің жалпы құны 596,9 мың долларды құрайды.
Операциядан түскен таза шығын 404,9 мың долларды құрайды.
Осылайша, несиеге сатып алынған пәтер табыс әкелу үшін қарастырылған
оның тұрақты жалға алуы, сатып алған сәттен бастап бағалануы сияқты болуы керек
кем дегенде 100% 20 жылға, яғни жылына 5% -дан, бұл нақты сияқты.
Олар алады, бірақ бәрі емес
Несие алу үшін банкке барғанда, қайсысы екенін алдын ала білу керек
мүлікті кепілге алуға келіседі. Банктер қазір өте жақсы
талғампаз.
Ипотекадағы пәтерді сату міндетін жеңілдету үшін кейбіреулер
қаржыгерлер тіпті оның орналасуына арнайы шарттар енгізеді. Мысалы, в
«PUMB» банкі тек осы жылжымайтын мүлікті кепілге ақша шығаруға дайын,
қала шегінен 30 км қашықтықта орналасқан – облыс орталықтары үшін
(50 км — Киев үшін) және жағалау аймағынан 10 км алыс емес — Қырым үшін.
Олар Хрущевті және ескі үйлердегі пәтерлерді ұнатпайды. Қай уақыттан бастап банк
немесе оның бағалаушысы тұрғын үйді бағалайды, несие сомасы байланысты, сондықтан таңдаңыз
несие беруші өте мұқият.
БАРЛЫҒЫ: Жылжымайтын мүлікті кепілге алған несиелер қымбат емес, үлкенге қол жеткізуге мүмкіндік береді
сомалар, бірақ өте қауіпті. Дегенмен, қарыз алушының тұрақты жоғары табысымен
олар оның инвестициялық мүмкіндіктерін айтарлықтай арттыруға мүмкіндік береді.
Авторы:
Александр Дубинский
Money.ua 2008.05.29
http://www.dengi-ua.com/clauses/37515.html