Ипотеканы уақытында төлемесең, баспанасыз қалуың мүмкін, бірақ жаман емес
earn money on it Банк әдетте нарық бағасының 90% кепілге қойылған пәтерді сатады.
Бірақ жылжымайтын мүлікті бағалау жылдамдығын ескере отырып, тіпті мұндай шығындар айтарлықтай
қарыздан асып түседі
Ипотекалық несие бойынша қарызды өтеу жағдайларының бірі болып табылады
кепілге қалдырылған мүлікті аукцион арқылы сату. Және кейбір зиянды
дефолттар қазірдің өзінде бұл ақша таба бастады, дегенмен, әзірге тек жылы
көрші мемлекет. Жақында Санкт-Петербургте пәтер сатылады
ипотекалық несиені өтей алмаған борышкер. Болжамдарға сәйкес,
аукцион бағасы қарыз сомасынан бір жарым есе жоғары болуы мүмкін.
Пәтер бағасы мен қарыз арасындағы айырмашылық, минус белгілі
шығындар, қарыз алушы сақтайды.
Бұл тәжірибе украиндық банктер арасында әлі кең таралмаған, дегенмен
мұндай прецеденттер болуы мүмкін. «Көбінесе банктер кейінге қалдырылған төлемдерге барады
пайыздарды есептемей, әсіресе қиындықтар уақытша болса.
Сонымен қатар, қарыз алушыға өз бетінше айналысуға мүмкіндік беріледі
сатып алушыны іздеу, егер пәтерді сату туралы шешім қабылданған болса,
«Қазір» басылымы «Авторазбанк» басқармасының төрағасы Сергей Маевский. —
Мәміле бір мезгілде өтеумен банктің бақылауында
қарыз алушының қарызы. Бұл ретте пәтер бағасының арасындағы барлық айырмашылық пен
қарыз алушы қарызды сақтайды. Ол Украинадағы аукционға келеді
сирек, өйткені бұл өте ауыр процесс.
Қарыз алушы сатып алушыны өзі тапса, оның іздеуге мүмкіндігі бар
өздері үшін балама және арзан баспана, деп атап өтті Константин
Лазар, Өнімдік емес тәуекелдерді басқару департаментінің басшысы, халықаралық
ипотекалық банк. «Бұл жағдайда операция банктің бақылауымен жүзеге асырылады,
сонымен бірге банк жылжымайтын мүліктің жаңа иесін қаржыландыра алады, —
ол ҚАЗІР айтты. — Қарыз алушының адалдығы болмаған жағдайда,
негізінде банктің кепіл затын сату жөніндегі іс-әрекетіне кедергілер
ипотекалық және несиелік келісімдер мемлекетке бағытталған
қамтамасыз етуді сату бойынша тендерді ұйымдастыратын атқарушы қызмет
мүлік». Сарапшы бұл нұсқалар арасындағы айқын айырмашылықты атап өтті.
Егер бірінші жағдайда қарыз алушының сату құнына әсер ету мүмкіндігі болса,
онда екіншісінде – кепілді көп болатын бағамен жүзеге асыруға болады
нарықтан төмен.
Борышкерге орналасқан пәтерге сатып алушыны табу тиімдірек болады
кепіл. Бұл жағдайда ол сату құнына әсер етуі мүмкін
«NOW» басылымы атап өткендей, бөлшек сауданың басшысы Валерий Пацуй
Бірінші Украина халықаралық банкінің бизнесі, банктің сату құқығы
ипотекалық несие бойынша кепілге қалдырылған пәтер келіссөздер жүргізілуде
банк пен арасында жасалатын несие шарты мен ипотека шарты
сәйкес жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін несиеге өтініш берген кезде клиентпен
шарттарға қол қойылған күнгі қолданыстағы заңнаманың талаптары
Украина.
Маевский мырзаның айтуынша, көбіне банк басшылығы шешім қабылдайды
жасырынып отырған қарыз алушының өзінің кінәсі бойынша пәтерді аукционға қоюға
банк, мерзімі өткен берешектердің пайда болу себептерін түсіндірместен. Бірақ сонымен бірге
Бұл жағдайда тараптар әлеммен келіспейді. Шаршы бағасының айырмашылығынан бастап
метр құнын қоспағанда, әлі күнге дейін қарыз алушының қалтасында қалады
жосықсыз қарыз алушы төлейтін аукционды ұйымдастыру және сомасы
айыппұлдар (егер мұндай шара қарыз алушыға қолданылған болса).
«Бізде мұндай прецеденттер болған жоқ. Орташа статистикаға келетін болсақ
нарық, несиелердің қайтарылмау пайызы, мұнда кепілге тұрғын үй жатады
жылжымайтын мүлік, 1-1,5% құрайды, — деп жазды Геннадий «NOW» басылымы
Семенов, Халықаралық ипотекалық банктің заң бөлімінің бастығы. —
Тәркіленген пәтерді сату үшін банктер бағалау компанияларын тартады,
ол жылжымайтын мүліктің нақты құнын анықтайды. Әдетте тәркіленеді
Пәтерлер әрқашан сәл арзанырақ, нарық құнының шамамен 90% сатылады».
Заң бойынша банк ипотекалық тұрғын үйді сатуға құқылы
қарыз алушы несиені өтей алмаған кезде.
Сонымен қатар, Маевский мырза атап өткендей, ипотека бойынша дефолттардың көлемі
несиелер ең аз. «Адамдар пәтер алуға несие алғанда түсінеді
мұндай қадамның маңыздылығы және олардың төлемдерін мұқият есептеңіз, — деп есептейді
сарапшы. — Ұлттық банктің 2006 жылғы желтоқсандағы мәліметтері бойынша проблемалық несиелердің үлесі бойынша
ипотекалық бағдарламалар барлық берілген несиелердің шамамен 1,9%-ын құрады. Сонымен
Осылайша, біз оқшауланған жағдайлар туралы айтып отырмыз. Салыстыру үшін Майевский мырза
Еуропада төлем жасамау пайызы 3-5% аралығында ауытқып тұратынын атап өтті.
«Украинадағы ипотекалық несие нарығы өте жас және шарттарды ырықтандыруға қарамастан
ипотекалық несиелерге қол жеткізу, украиндық қарыз алушы адалдықпен қарайды
міндеттемелерді мойнына алды», — дейді Маевский мырза. — Дегенмен, егер
клиент қандай да бір себептермен несиеден бас тартпақшы, жолдары
жағдайдан шығу жолдары банктің жеке тұлғадағы өкілімен талқыланады
бәрі жақсы.»
Пацуи мырзаның айтуынша, төлеуші қарыздың бір бөлігін төлемесе де, банк
оны жарты жолда кездестіріп, қайта құрылымдауды қарастыра алады
клиенттің несие бойынша берешегі, оның ішінде мерзімнің ұлғаюы
несие қаражатын беру немесе өтеуді белгілі бір кейінге қалдыру
негізгі қарыз. Бұл кепілзаттың жағдайына байланысты
клиент өзін қалай дәлелдеді, бұрын несиені қалай төледі. «IN
тәжірибемізде мұндай жағдайлар болған емес, бірақ жалпы алғанда, аукцион — бұл шектен шыққан
ипотека бойынша қарызды төлемеген жағдайда банк қолдана алатын шара
несие», — деді Пацуй мырза. «Мүмкін, банк алдымен тырысады
пәтерді сату үшін барлық заңды шараларды қабылдаңыз, содан кейін
аукционға шығарыңыз» («ҚАЗІР», 2007 жылғы 16 қаңтардағы N6 қараңыз)
Айта кету керек, аукционда пәтер сатып алушылар үшін жоқ
қосымша шығындар жоқ. «Кез келген пәтерді алу, соның ішінде
оның ішінде тәркіленсе, сатып алушы құжаттарды тексеруі керек
ауыртпалықтар, соның ішінде бейресми ауыртпалықтар, мысалы, пәтер табу
салық кепілінде немесе үшінші тұлғалардың кепілінде», — деп атап өтті Семёнов мырза. — Бұрын
сату, әйтпесе пәтерді сатуға банктің келісімін алу керек
мәміле жарамсыз деп танылады. Құқықтық аспектілері бойынша
мәмілелер, тәркіленген пәтерді сатып алу сатып алудан айтарлықтай ерекшеленбейді
қарапайым пәтер.
НЕГІЗГІ
Ипотекалық қарызды өтей алмай жүрген клиент
банкке пәтерді сатуға рұқсат бере алады. Қарқынды өсуді ескере отырып
жылжымайтын мүлік бағасы, аукцион кезінде алынған, сомасы мүмкін
қарыз сомасынан айтарлықтай асып түседі. Бұл жағдайда шығындарды төлегеннен кейін
аукциондарды өткізу үшін қолданыстағы қарыздан артық алынған қаражат;
қарыз алушының қолына өтті. Дегенмен, «дәнекерлеуге» тырыспау керек.
өз қарыздары бойынша үлкен пайда — аукциондағы баға болмауы мүмкін
өте жоғары, ал пайыздар мен есептелген өсімпұлдар барлығын «жеп қояды».
қосымша пайда.
ҚАЗІР көмектесіңіз
Бір қызығы, Францияда 2006 жылғы кепіл реформасы
кепіл шартына несие берушінің құқығын енгізу мүмкіндігін қарастырады
жағдайда автоматты түрде кепілге қойылған мүліктің иесі болады
борышкер өз міндеттемелерін төлемейді, яғни аукцион өткізуден жалтару
болашақта пәтерді сату үшін. Жалғыз шарты
тәуелсіз сарапшының пәтер құнын міндетті түрде бағалауы. Баға болса
маман атаған, қарыз алушының қарызынан асып түседі, айырмашылығы банкте
оған қайтады. Мұндай тармақты шартқа жазуға тыйым салынады, егер
кепілге қойылған пәтер борышкердің негізгі тұрғылықты жері болып табылады.
Сонымен қатар, француз заңы енді біреуін пайдалануға рұқсат береді
және екі несие бойынша кепіл ретінде сол пәтер, бірақ бұл шартпен
осы екі несиенің жалпы сомасы ипотекалық несиенің құнынан аспайды
жылжымайтын мүлік.
Құқықтық түсініктеме
Ипотека заңына сәйкес орындалмаған немесе тиісінше орындалмаған жағдайда
негізгі міндеттемені орындауға кепіл ұстаушы (банк) құқылы
осы мәселе бойынша өндіріп алу арқылы өз талаптарын қанағаттандырады
ипотека. Қарыз алушы бұзған жағдайда банк үшін де осындай құқықтар туындайды
ипотека шартында белгіленген өзге де міндеттемелер, сондай-ақ бұзушылықтар
олар ипотека затының сақталуын немесе сақтандыруын талап етеді. Бола тұра
Ипотека затынан өндіріп алу шешім негізінде жүзеге асырылады
сот, нотариустың атқарушылық жазбасы немесе шартқа сәйкес
кепіл ұстаушының талаптарын қанағаттандыру.
Сонымен қатар, егер мұндай сот шешімі немесе шартта құқық қарастырылған болса
несие беруші кепілге қойылған мүлікті сатуға 30 күн бұрын міндеттенеді
тиісті сатып алу-сату шартының жасалғаны туралы жазбаша хабардар етеді
осы қарыз алушы және субъектіге заңды құқықтары немесе талаптары бар барлық тұлғалар
ипотека. Әйтпесе, банк бұларға жауапты болады
тұлғалар. Аталған Заңға сәйкес, ипотека затының сату бағасы
банк пен кредитор арасындағы келісім бойынша немесе негізінде белгіленеді
құзыретті тұлғалардың мүлікті бағалауы. Бірақ қалыпты деңгейден төмен емес деңгейде
осы түрдегі жылжымайтын мүлік бағасы. арасында осындай сатудан түскен табысты бөлу
банк мекемесінің және басқа тұлғалардың сәйкес орын алады
құқықтардың немесе талаптардың белгіленген басымдығы мен мөлшері. Қалғаны
қаражат борышкерге қайтарылады.
Сондай-ақ, ипотеканың нысанасын сатуға болатынын атап өткен жөн
соттың шешімі, ол, атап айтқанда, әдісті де анықтауы мүмкін
арқылы ипотекалық жылжымайтын мүлікті сату
ашық аукциондар. Мұндай тендерлер рәсім аясында өткізіледі
негізгі Заңға сәйкес атқарушылық іс жүргізу. Мұндайда
жағдайда, ипотека затын сатуды ұйымдастыру жүктелген
бәсекелестікке қатысатын мамандандырылған ұйымдар
ГАЖ органдарына негізделген. Бұл жағдайда банк оларды таңдайды. Сату орны
объектінің өзі орналасқан елді мекен
жылжымайтын мүлік. Алайда Заңда «егер алынған сома
ипотека затын сату, кепіл ұстаушының талаптарын қамтымайды, ол
соманың қалдығын борышкердің басқа мүлкінен алуға құқылы.
«ҚАЗІР» 2007.01.30 01:05
http://times.liga.net/TEHNO/l_arch_now2.nsf/AllDocAct2/9A653BD3B122ACBAC22572720077A8B1?OpenDocument&-curr_date=30.01.2007
Татьяна МАТЫЧАК