Тұрғын үйді несиеге алу оңайырақ. Банктер несие беру шарттарын жұмсартты, бірақ қарыз алушыларға қойылатын қатаң талаптарға байланысты ипотека жақын арада қайтадан жаппай болмайды.
«Мен сізге өз банкімнен несие алуға кеңес бермеймін», — деп жауап берді Укрсоцбанктің басқарма төрағасы Борис Тимонкин Focus тілшісінің 2010 жылдың жазында қаржы институты қандай ипотекалық мөлшерлемелерді ұсынатыны туралы сұрағына. Бұл әзілмен банкир қайғылы шындықты көрсетті: банктер, соның ішінде Укрсоцбанк, тұрғын үй құнының жартысына жуығына жеткен бастапқы төлеммен жылына 30% дерлік мөлшерлемемен несие берді. Ал қаржы нарығының көптеген алпауыттары несие беруді мүлдем тоқтатты. Биылғы көктемде Тимонкиннің мұндай иронияға ешқандай себебі жоқ — бір жылдан аз уақыт ішінде ипотекалық несие мөлшерлемелері екі есе азайып, дағдарысқа дейінгі деңгейге дерлік жетті. Ал несие беретін банктердің саны 12 айда 8-ден 24-ке дейін өсті, мөлшерлемелерді жылдық 17-18%-ға дейін төмендетті. Рас, біз тек гривнадағы несиелер туралы айтып отырмыз. Банктер шетел валютасымен несие беруге асықпайды: Ұлттық банктің мұндай несиелер бойынша клиенттерге қоятын талаптары тым қатал.Алатын ешкім жоқ.
Ипотекалық несие шарттарының жақсарып келе жатқанына қарамастан, әлі күнге дейін несиеге пәтер немесе үй алуға ниет білдірушілер аз. «Бүкіл наурызда бізде 10 ипотекалық қарыз алушы болды», — дейді бұрын банкі тұрғын үйді несиелендіру нарығында көшбасшылардың бірі болған Борис Тимонкин. «Бұл өткен жылдың наурыз айында бір ғана болғанын ескерсек, бұл жақсы нәрсе». Жеке тұлғалардың жалпы несие портфелі де онша өспейді: Украина банктер қауымдастығының мәліметі бойынша оның көлемі ақпан айында ғана 3 млрд грн-ға қысқарды.
Несиеге сұраныстың төмен болуының негізгі себебі – несие алу үшін жеткілікті кірісті құжаттай алмау. Өйткені, егер бұрын қаржы институттары барлық кірістерді, соның ішінде «конверттегі» жалақыны есепке алса, енді көлеңкелі кірістер ерекше жағдайларда ғана есепке алынады. Мәселе, расталмаған кірісі бар қарыз алушыларға несие беруді қаржы институттары үшін тиімсіз ететін Ұлттық банк талаптарында болып отыр.
«Мұндай несие үшін банк 100%-ға дейінгі мөлшерде резервтерді қалыптастыруы керек», — дейді Банк ВТБ ипотекалық несиелеу бөлімінің басшысы Александр Борщевич. — Яғни, салыстырмалы түрде айтсақ, бір гривен беру үшін біз нарықтан екі гривен сатып алуымыз керек. Біреуін қарыз алушыға беріңіз, екіншісін резерв ретінде Ұлттық банктің корреспонденттік шотына орналастырыңыз. Сонда қандай «алтын» несие болатынын елестете аласыз ба?
Банк ВТБ 2010 жылдың шілде айының соңында ипотекалық несиелерді беруді қайта бастады және содан бері несие беру шарттарын бірнеше рет жақсартты, пайыздық мөлшерлемелерді және бастапқы жарна сомасын төмендетті, сонымен бірге қарыз алушыларға қойылатын талаптарды қатаң түрде қалдырды. Осының арқасында жаңа несие портфелінің сапасы дағдарысқа дейінгіден әлдеқайда жоғары: клиенттердің 1%-дан азында мерзімі өткен төлемдер бар. Ескі несиелер бойынша қайта құрылымдау бағдарламасына дейін кешіктіру 10-12%-ға жеткен. Жыл басынан бері 100 ипотекалық несие берген Credit Agricole Bank (Индекс-Банк) де осындай жағдай. Дағдарысқа дейін айына осыншама дерлік шығарылатынын ескерсек, көрсеткіш аз. Басқарма мүшесі, банктің бөлшек бизнес және желі бойынша директоры Галина Жукованың айтуынша, несие портфелін қалпына келтіруге қазір банктердің несиелік бюролармен белсенді ынтымақтаса бастағаны да көмектесті. «Егер адамның теріс несие тарихы болса, бұл әрқашан несие үшін «тоқтату» болып табылады», — деп түсіндіреді ол. Оның үстіне, қазір бір-екі жыл бұрынғыға қарағанда клиенттің қаржылық күнәларын анықтау оңайырақ болды. «Дағдарыс кезінде несиелік бюролар ақпараттың үлкен көлемін өңдеді», — дейді ВТБ Банкінен Александр Борщевич. «Бұған дейін әр банк мұны өзіне қалдырды, бөліскісі келмеді, бірақ қазір көпшілігі бұл тиімді құрал екенін түсінді».
Әлеуетті қарыз алушылардың санын және кейіннен қайта сату үшін несиелік ақшаға пәтер сатып алған алыпсатарлардың жылжымайтын мүлік нарығынан кетуін азайтты. «Фокус» сұхбаттастарының айтуынша, украиналық ипотекада мұндай клиенттердің шамамен 20 пайызы болған.
отбасы және ақша
Credit Agricole-де несие беру немесе бермеу туралы шешім қабылдайтын орган — Несие комитеті аптасына үш рет жиналады. Комитеттің әрбір мүшесі несие алғысы келетін тұлғаның жеке қаржылық ісінің бір түрін басып шығарады. Бұл құжатта ең бастысы — клиент жинаған ұпай саны. Басқа банктердегідей Credit Agricole қарыз алушыларды білім, отбасылық жағдай, жұмыс тәжірибесі және балаларының болуы сияқты ондаған параметрлер бойынша бағалайды. Бұл факторлардың барлығы адамның табысына қатысы жоқ сияқты, несие алу туралы шешімге тікелей әсер етеді. «Банктер отбасылық жағдайды ескереді, — дейді Галина Жукова. «Ерлі-зайыптылар қарызды өтеуге жауапты, ал ең сенімді қарыз алушылар — бір немесе екі баласы бар отбасылар».
Бұл несие алу мүмкіндігін және бір компанияда сенімді жұмыс тәжірибесін, әсіресе мансаптық өсуді арттырады. «Бұл фактор клиенттің жұмысында бағаланатынын көрсетеді және дағдарыс жағдайында оның бірінші болып жұмыстан шығарылуы екіталай», — деп түсіндіреді банкир. «Алайда бұл зейнеткерлік жастағы адамдарға қатысты емес: олар, әдетте, қиын уақытта бірінші болып жұмыстан босатылады».
Маңызды бағалау критерийі несиеге берілген клиент ай сайын банкке табысының қандай бөлігін беруі керек екендігі де болып табылады. «Бұған дейін несие төлемі клиент табысының 80%-ын құраса да, несие беруден бас тартылмайтын, – дейді банкир, – қазір бұл көрсеткіш көптеген банктерде 50-60%-ға дейін төмендеді».
Бірақ егер Украинада мұндай тексеру жүйелері тек несие беру туралы шешім қабылдау үшін пайдаланылса, онда басқа елдерде талдау нәтижелері бойынша ипотекалық несиелер бойынша мөлшерлеме тіпті есептеледі. Бірінші украиндық халықаралық банк басқарма төрағасының орынбасары Дмитрий Крепак клиент неғұрлым көп ұпай жинаса, соғұрлым оның несие пайызы төмен болатынын айтады. Банкир бұл жүйе туралы өз көзімен біледі: ол Америка Құрама Штаттарында бірнеше жыл тұрып, 2005 жылы жылдық 4,75% мөлшерлемемен үй сатып алу үшін жеке өзі 180 000 доллар несие алды. Сонымен қатар, Крепактың төлем тәртібінің деңгейі оның коммуналдық төлемдерді қаншалықты мұқият төлегенімен бағаланды. «Бірде мен электр энергиясының төлемін кешіктірдім, бұл несие мөлшерлемесін 0,05%-ға көтеруге себеп болды», — деп еске алады банкир.
Ипотека
ипотекалық несие берудің мұндай жүйесі әлі арман ғана. Мүмкін, осы жазда оны Ресейдегі бас банкі ВТБ 24 тестілеуде жоғары балл жинаған клиенттер үшін пайыздық мөлшерлемелерді төмендетіп жатқан Банк ВТБ іске қосады. Рас, елімізде мұндай несиелендіру тұтынушылық несиеден басталады, ал ипотекаға келгенде әлі белгісіз.
Бұл сегментте алдағы жылдары клиенттердің қаржылық жағдайына қойылатын талаптар өте қатаң болады, деп ескертеді Евгений Демьянов, Raiffeisen Bank Aval жеке клиенттеріне арналған өнімдер және маркетинг департаментінің директоры. Оның болжамы бойынша, босаңсуды тек несиелер бойынша пайыздық мөлшерлеме бойынша күту керек. «Күзге қарай олар гривнада жылына 14-15%-ға дейін төмендейді», — деді ол. Бірақ тұрғын үйді жаппай несиелеу жақын арада болмайды. Осчадбанктің бұрынғы басшысы Анатолий Гулей банк жүйесіне несие беру көлемін 2008 жылғы деңгейде қалпына келтіру үшін кемінде 8 жыл қажет деп есептейді. «Осылайша ел экономикасы дағдарыстан шығады», — деп түйіндеді ол.
Екатерина Шаповал, Фокус
http://focus.ua