Банк талап ететін бірінші нәрсе, олардан «негізгі» мүлікті сатып алу үшін несие сұрайды.
сондықтан қарыз алушының пәтері бар. Және оны кепіл ретінде алуға болады.
Тыңдаңызшы, бізге мұндай банк не үшін керек?! Элита Центр тобымен жанжалдан кейін банкирлер сақтық таныта бастады
«бастапқы» сатып алуға несиелер беру. Жасыратыны жоқ, көптеген банктер
«элиталық» инвесторларға меншік құқығымен қамтамасыз етілген несиелер берді
салынып жатқан тұрғын үй және нәтижесінде «ақшаға түсті». Сәтсіз
Үй иелері несиені төлей алмай, сотқа береміз деп қорқытады
кредиторларға қатысты, оларды алаяқтармен байланысы үшін айыптау.
«Элиталық орталық» тарихқа байланысты жағдай түбегейлі өзгерді. Енді банктер
қарыз алушының бар кепілімен несие беруді жөн көреді
жылжымайтын мүлік немесе аккредиттелген серіктестікке ұсыныс
бірнеше әзірлеушілер (әдетте әрқайсысы үшін екіден көп емес
осы қадамға барған банктер). «Алғашқы нарықта жылжымайтын мүлікті сатып алу
бірге холдинг құрамына кіретін құрылымдарға негізінен несие береді
құрылыс компаниясы. Банктер сонымен қатар әзірлеушілермен мәмілелерге несие береді
аккредиттеу деп аталатын процедурадан өткен. Дегенмен өтеді
айтарлықтай қаржылық айналымы бар ірі компаниялар ғана, және
Сондай-ақ тиісті материалдық-техникалық база», — дейді басшы
«Қаржы және несие» банкінің жеке тұлғалардың белсенді операциялары бөлімі Виталий Шастун.
Әдетте, банк әлі салынып жатқан тұрғын үйге несие бергенде, кепілдік
қаражатты қайтару қарыз алушының бұрыннан бар мүлкіне пайда әкеледі
(пәтер, үй және т.б.). Сонымен қатар, нарық эмиссиясын жалғастыруда
салынып жатқан тұрғын үйге меншік құқығы бойынша несиелер.
Сатып алушы осы құқықтарды өз қорымен шарт жасасқанда алады
әзірлеушіге қызмет көрсететін құрылыс қаржысы (FFS). Орындалуда
кепілді тіркеген кезде қор тұрғын үйге құқықты сатып алушыға береді, ал ол өзiнде
кезектесіп, оларды мәміле жасаған банкке аударады. толық
кейін ғана қарыз алушы мүліктің иесі болады
несиені өтейтін болады.
Жылжымайтын мүлік жөніндегі сарапшылардың пікірінше, FFS Elite- сияқты құрылымдардан ерекшеленеді.
орталығы» — құрылысты қаржыландыру қорлары енді лицензиялар алады және
Қаржы қызметтері жөніндегі комиссия бақылайды. Бірден айталық – Қаржы қызметтері жөніндегі комиссияның бақылауы жоқ
инвесторға абсолютті кепілдіктер береді: мысалы, осы ұйымның қамқорлығындағылар
кредиттік серіктестіктер мен сақтандыру компаниялары бір-екі рет жариялады
дәрменсіз. Ал неге сонша қымбат?
Денги жазғандай (? 1 2006 жылдың 28 қыркүйегінде, веб-сайтта қол жетімді
www.dengi-ua.com), бойынша тұрғын үй сатып алуға арналған несиелер бойынша пайыздық мөлшерлемелер
бастапқы нарық «қайталама нарық» үшін несиеге қарағанда орта есеппен 1-2% жоғары. Сағат
Бұл жағдайда көптеген банктер үшін «бастапқы» үшін бастапқы төлем 25-30% -дан басталады.
несие сомасы, ал «екінші» үшін — 15-20%. Бұл жарнаның мөлшері
несиені пайдалану мерзіміне байланысты – мысалы, ірі банктерде аванстық төлем
15% болуы мүмкін, бірақ мұндай несие 15 жылдан астам
шарттарды қабылдауға болмайды.
Дегенмен, ипотека нарығының көшбасшылары көбінесе бір-бірінен ерекшеленбейді
салынып жатқан және салынып жатқан тұрғын үйге қатысты саясат. Орташа
бастапқы нарықта несиеге тұрғын үй сатып алу мөлшерлемесі 13-18% құрайды
доллар және гривенде 15-21%.
Несие шығындарының қалған бөлігі (комиссиялар, сақтандыру) бірдей дерлік (бар
«екінші» үшін шарттар. — Ред.). Шартқа нотариуспен қол қою
құны $70-100, банк комиссиясы несие сомасының 0,01-1% алады,
кепілді қамтамасыз ету және қарыз алушының өмірін сақтандыру – жылына несие сомасының 1%-ға дейін, ал мемлекеттік баж салығы
және Зейнетақы қорына жарна тұрғын үй құнының тағы 2 пайызын алады.
Сонымен қатар, «екінші» қарыз алушыдан айырмашылығы, «бастапқы» қарыз алушының тәуекелдері
— екі есе көп. Бастапқы төлем және елеулі бөлігі болған жағдай
несие бойынша төлемдер жүргізіліп, бірнеше жыл өтсе де үй әлі берілмеді
пайдалану, жиі жинақталады. Оны айтпағанда
Элита-Центр тобының клиенттерінің тағдырын қайталау әлі де әбден мүмкін.
Дегенмен, «бастапқы» даусыз артықшылықтарға ие. Мысалы, егер
әзірлеуші кезең-кезеңімен төлеу мүмкіндігін ұсынады, бұл мүлдем қажет емес
салынып жатқан тұрғын үйдің барлық құнына дереу несие алыңыз. Мүмкіндік болмаса
банкке аванстық төлемді төлеңіз, сіз мұны жасай аласыз: мүліктің кепілі
«ағымдағы қажеттіліктер» үшін банктен несие алыңыз (бұл қызмет осылай аталады).
банктердің көпшілігі) және құрылыс салушыға ғимараттың алғашқы 30% төлейді
тұрғын үй. Содан кейін, тұрғын үйдің тұрғызылған бөлігін қамтамасыз ету бойынша жаңа несие беру,
салынып жатқан үйдің келесі бөлігін төлеуге жеткілікті. Және т.б. дейін
үй түпкілікті салынғанға дейін және несиенің барлық сомасы —
жаңа баспанамен қамтамасыз етілген.
Мұндай «схемамен» қарыз алушының ай сайынғы шығыстары
несиені төлеу, бірақ ең бастысы, тәуекелдер азаяды: қарыз алушы тәуекелге бармайды
қолданыстағы тұрғын үй сияқты жоғары сапалы кепілмен қамтамасыз етілген ірі несие. Және бұл маңызды ма —
Өйткені, қаншама сатып алушылар Элиталық орталықтың кінәсінен жаңасын алған жоқ
пәтерлер, сонымен бірге ескілерін жоғалтты — алынғандар кепілге алынғандар
несие.Ал біз қорықпаймыз!
Дегенмен, әзірлеушінің адал емес мінез-құлқы немесе банкроттық қаупінен
сақтандырылуы мүмкін. Рас, мұны істеу оңай болмайды. Негізінде
сақтандырушылар сақтандыруды енді ғана ұсына бастады, ол қазір жүріп жатыр
тұрғын үй құрылысы (жеке инвестор үшін ең қауіпті кезең
құрылыс салушы тұрғын үйді жеткізуді кешіктірсе, жеке тұлғаға ақшаны қайтаруға мүмкіндік беріңіз
алты айдан астам мерзімге пайдалануға немесе құқықтарды беруден бас тартуға
салынған пәтерге инвестордың меншік құқығы.
Өтемақы алуға құқық беретін шарттар тізбесі (белгілері
сақтандыру жағдайының туындауы), компаниялар айтарлықтай ерекшеленуі мүмкін.
«Сақтандыру компаниялары аталған тәуекелдер үшін әртүрлі сақтандыруды ұсынады, бірақ жоқ
орындалмаған жағдайда жеке тұлғаларды толық қорғауды қамтамасыз етпейді
өз міндеттерінің құрылысшысы. Бұл, ең алдымен, алаңдатады
объектіні пайдалануға беру сапасы мен мерзіміне жауапкершілік. Мысалы,
біздің компания екі тәуекелден сақтандыруды ұсынады: банкроттық және
құрылыс компаниясының заңсыз әрекеттері, яғни жағдайда
басшыларына қатысты қылмыстық іс қозғалды», — дейді
Оксана, «Универсальная» сақтандыру компаниясының мүлікті сақтандыру бөлімінің бастығы
жөргек
Айтпақшы, мұндай сақтандыру қорғауы қымбатқа түседі. Украинадағы орташа
сақтандырудың осы түріне тарифтер инвестицияланған соманың 2-5% құрайды
құрылыс. Сонымен қатар, сақтандырушылар осы түрге франшизаны белгілейді
сақтандыру — залал тек асатын бөлігі үшін өтелуі үшін
франшиза.
«Біздің компания сақтандырудың ықтимал нұсқаларын сынап жатыр және
тәуекелдерді бағалау, қажетті ақпаратты алу және алу тетіктерін әзірлейді
т.б. Жылдық сақтандыру төлемінің алдын ала мөлшері болады
2-3% көлемінде, ал шегерім кем дегенде 10% құрайды», — деп болжайды басшы.
Сақтандыру тобының қаржылық және банктік тәуекелдерін сақтандыру департаменті
«ТАС» Павел Карагаев.
Бір сөзбен айтқанда, тіпті ең нашар сценарийде, жамандық тәуекелін жабатын саясат
құрылыс компаниясының жұмысы немесе банкроттығы, ақшаның 80-85% қайтаруға мүмкіндік береді,
«бастапқы» тұрғын үйге инвестицияланған. Бұл жағдайда барлық сақтандыру шығындары
пайызбен төлейді — қазба сатысында сатып алынған тұрғын үй айтарлықтай
дайынға қарағанда арзанырақ. Дегенмен, қолайлы шарттары бар компанияны табу болады
оңай емес, салу керек
Бастапқы инвестордың тәуекелін төмендетудің тағы бір факторы болуы мүмкін
құрылысты қаржыландыру қорларының лицензия алу тәртібін өзгерту
жеке инвесторлардың ақшасын жинайтын тұрғын үй. Бұл перспектива туралы
Бұл туралы жақында Мемлекеттік қаржы министрлігінің басшысы Валерий Алешин мәлім етті.
Оның айтуынша, лицензия беру режимін өзгерту жоспарлануда: FFS
оны объектінің құрылысы басталғаннан кейін ғана алыңыз (және бұрын емес, сияқты
әдетте). Құрылыстың қай кезеңінде мүмкін болатыны талқыланып жатыр
лицензия беру – тұрғын үй 10%, 20% немесе 30% дайын болғанда.
Қаржы қызметтері жөніндегі комиссияның тиісті бұйрығының жобасын шенеуніктер дайындап жатыр.
Оның пайда болуы 2007 жылдың басында күтілуде. Мұндай енгізілген жағдайда
тапсырыс берсе, әзірлеушімен жақында болған жанжал сияқты жағдайлар аз болады
«Укринвестбуд», ол салымшылардың ақшасын жинап, 2005 жылдың мамырынан бері жинай алмайды
уәде етілген үйлерді салуға кірісіңіз. Бірақ алаяқтық тәуекелі бірдей
толығымен алынып тасталмайды. Және, әрине, бастапқы нарыққа «кіру жарнасы».
Антон Рутковский болады
ақша
«ПростоБанк» 2006.12.15 00:46
http://www.prostobank.com.ua/42/7/518