Бүгін үй сатып алу үшін несие алу, ал бірнеше жылдан кейін несие берушіні өзгерту және онымен бірге өте жоғары несие мөлшерлемелерін төмендету өте қызықты. Ипотекалық несиені қайта қаржыландыруға сену керек пе және қандай «тосын сыйларға» дайын болу керек — Prostobank.ua екі жыл бұрын, 2008 жылдың қазан айында Prostobank Consulting жүргізген зерттеуге сәйкес активтері бойынша ең ірі 50 банктің 12-сі анықталды. ипотекалық қайта қаржыландыру бағдарламасы бойынша несиелер ұсынды. Бүгінгі таңда, ипотекалық несиенің ставкалары аспандап тұрған дәуірде біз нарықтан қайта қаржыландыру ұсыныстарын таба алмадық. Бірақ тұрғын үй несиелерінің пайыздық мөлшерлемесі біртіндеп төмендеп жатқандықтан, мұндай ұсыныстардың пайда болуы тек уақыт мәселесі. Соған қарамастан, қайта қаржыландырудың маңызды ерекшеліктері бар, олар бүгінде сіз білуіңіз керек — жоғары мөлшерлеме бойынша ипотекалық несие алған және кейінірек мөлшерлеме төмендеген кезде қайта қаржыландыруды күтетіндер үшін де, енді ғана алайын деп жатқандар үшін де. тұрғын үй алу үшін несие.
Әркімнің қолынан келе бермейді
Несиелеудің стандартты схемасы, әдетте, келесідей көрінеді. «Бір банктен ипотекалық несие алған клиент сол кепілмен жаңа ипотекалық несие беру туралы өтінішпен басқа банкке жүгінеді. Банк клиентке жаңа несие береді, ол барлық несие сомасын бірінші банкке аудару арқылы ескісін өтеуге жұмсалады. Кепіл заты (пәтер немесе үй) «жаңа» банкке қайта тіркеледі және несиені қамтамасыз ету құралы ретінде қызметін жалғастырады, ал клиент «жаңа» несиені жаңа, төмен пайыздық мөлшерлемемен өтей бастайды,» Бүкіл украиналық даму банкінің жеке бизнесінің жетекшісі Максим Кошевцов түсіндіреді. Бір қарағанда, бәрі қарапайым, жалғыз қиындығы – бір банктен екінші банкке несие алу үшін кепілмен қамтамасыз етілген пәтерді ауыстыру. «Ереже бойынша, жаңа несие беру және ескісін өтеу банктер, қарыз алушы және нотариус арасында алдын ала келісілген сценарий бойынша бір уақытта жүзеге асады», — дейді «Тұрғын үй» мекемесінің басшысы Сергей Павлов. кредит» УКРАИНАНЫҢ БИЗНЕС БАНКІ жеке кәсіпкерлік бөлімінің бөлімі.
Сондықтан дәстүрлі түрде қайта қаржыландыру сіз несие алған банктің келісімімен жүзеге асуы ғажап емес. «Мәміле жасау кезінде бірінші ипотеканы рәсімдеген нотариус екіншісін де ресімдеуі керек. Ипотека кепілі банктің (бастапқы кредитордың) оның кепіліне салынған тыйымды алып тастау туралы хаты бойынша екінші кезеңдегі ипотекаға ауысады. Ал жаңа несие беріліп, бұрынғысын өтегеннен кейін, жабық несие шарты бойынша кепілзат кепілден алынып, қайта қаржыландыру бағдарламасы бойынша берілген несиенің қарапайым кепіліне айналады», — дейді Бөлшек сауда бизнесінің маркетингі департаментінің директоры Антон Шаперенков. VAB банкінде.
Әдетте, жоғарыда аталған әдіспен қайта қаржыландыру үшін сізге тіпті несие алған банктің жазбаша келісімін сұрауға тура келеді — сіздің пәтеріңіз оның кепілінде. Және бұл жағдайды айналып өту іс жүзінде мүмкін емес. «Несие алынған банктің келісімінсіз қайта қаржыландыруды жүзеге асыру мүмкін емес. Бұл барлық несиелік келісімдерде жазылған және ипотеканы рәсімдейтін нотариус бұған үнемі назар аударады», — деп ескертеді Антон Шаперенков.
Бұл кезеңде қайта қаржыландыруды қалайтындар жолда бірінші мәселеге тап болуы мүмкін: әрбір банк қайта қаржыландыруға келісе бермейді. Банктердің бұл ұстанымы таң қалдырмайды: олар несиені жақсы төлейтін клиенттерді беруге мүдделі емес, өйткені мекеме өз кірісін жоғалтады. Сарапшылардың пікірінше, көптеген банктер сіздің келісіміңіздің шарттарын өзгерту арқылы жеке ипотекалық қайта құрылымдау бағдарламасына келісуі мүмкін: мысалы, несие мерзімін қосымша 5-10 жылға ұзарту, бұл несиенің ай сайынғы төлемін азайтады (бірақ өседі). банкке жалпы артық төлем).
Prostobank.ua 2010 жылдың қазан айында қайталама тұрғын үй нарығында жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін ипотекалық несие беретін банктерге қоңырау шалып, қаржы институты несиені бірнеше жыл пайдаланғаннан кейін оны басқа банкте қайта қаржыландыра ма? Бірде-бір банк қызметкері бас тартқан жоқ. Рас, бір мекемеде «олар 100 пайыз кепілдік бере алмайды» деп шынын айтты. Бірақ басқаларында олар бір-бірімен «мүмкін, ипотекалық келісім-шарт бұған тыйым салмайды», «сен басқа банктің несие қаражаты есебінен несиені әлі толық төлейсің, бұл толық «ерте» сияқты. Ал бір банктің бір өкілі, әдетте, ипотекалық несие мөлшерлемесі төмендеген жағдайда «банкке мөлшерлемені төмендету туралы өтініш беріңіз, ал егер ол бас тартса, басқа банкте қайта қаржыландыруға болады» деп ұсынды.
Банк кеңесшілерінің қайта қаржыландыру мүмкін екендігі туралы мәлімдемелеріне қарамастан, несиелік келісім-шартта қайта қаржыландыруға тыйым салатын тармақтың бар-жоғын, сондай-ақ несиені мерзімінен бұрын өтеу шарттары қандай екенін білу үшін оны зерделеуді ұмытпаңыз (мысалы, 2010 жылғы қазанда, 2 банктер, ипотекалық сатып алуды несиелеу, біз алдын ала төлем комиссиясын таптық).
Алайда, егер әңгіме қайта қаржыландыруға келетін болса және сіздің банк «сені жіберуге» келіспесе, сізде әлсіз болса да қайта қаржыландыру мүмкіндігі болады: ол сіз кімнің қарыз алушысы болғыңыз келетін банкке байланысты болады. «Несие беру схемасын ескере отырып, екінші кезеңдегі кепілді тіркеу кезеңінде бастапқы кредитор-банкті толығымен айналып өту мүмкін емес. Бұл жағдайда көп нәрсе жаңа несие беруші банкке, оның өте қысқа уақытқа болса да (1-2 күн ішінде) іс жүзінде қамтамасыз етілмеген несие тәуекелін өз мойнына алуға қаншалықты дайын болатынына байланысты болады», — деп атап өтті Тарас Блощаневич. , «Киев» банкінің Белсенді операциялар департаментінің бөлшек клиенттермен жұмыс бөлімінің басшысы. «Банктің келісімінсіз қайта қаржыландыру, егер жаңа банк тәуекелге баруға және қарыз алушыға кепілді қамтамасыз етуді уақытша тоқтату шартымен несие беруге дайын болса (бұл әдетте банктер үшін қолайсыз) жүзеге асырылуы мүмкін. Жақсы клиент басқа банк таңдап, кетіп қалса, бұл әрқашан жағымсыз», — деп растайды Сергей Павлов. Сонымен бірге күлкілі қайшылық туындайды — банктер тек сенімсіз қарыз алушылардан құтылуға қуанышты болады, ал дәл осындай клиенттер жаңа қаржы институттарын қайта қаржыландыруды қаламайды.
Қаласаңыз, төлеңіз
Қайта қаржыландырудың сіз үшін күтпеген тағы бір ерекшелігі қосымша қаржылық шығындар болып табылады. Несие беру туралы өтінішті қарау, несие беру, несие шотын ашу және жүргізу үшін жаңа банкке комиссия төлеуге тура келуі мүмкін. «Қосымша шығыстар кепіл шартын нотариалды куәландыруға, кепіл нысанасы туралы мәліметтерді мүлік ауыртпалықтарының, сақтандыру шығындарының мемлекеттік тізілімдеріне енгізуге байланысты болады, өйткені сақтандыру шартында пайда алушының атауын өзгерту қажет (бір банктен). басқасына) немесе егер ол сақтандырылмаса, кепіл затын сақтандыруға. Бұған қоса, бұрынғы банк қайта кепілге рұқсат бергені үшін комиссия белгілеуі мүмкін», — деп толықтырды Пивденкомбанктің несиелік операцияларды қолдау департаменті басшысының орынбасары Оксана Адаменко. Сақтандыруға байланысты нәзіктіктерді ерекше атап өту керек. «Сақтандыру – үнемдеуге болатын жалғыз нәрсе», — деп сендірді Тарас Блощаневич. «Сірә, сақтандыру компаниясымен қосымша шығындарсыз келіссөздер жүргізуге болады – бенефициарда жай ғана өзгеріс болады». Алайда бұл заң әмбебап емес. Жаңа банк полисті мекемеде аккредиттелген басқа СК-да шығаруды талап етуі мүмкін.
Бірақ мүмкін болатын қаржылық «тосынсыйлар» мұнымен бітпейді. «Банк кепілге қойылған мүлікті міндетті түрде тексереді және оны қарыз алушының банкінен төмен бағалауы мүмкін», — деп ескертеді Максим Кошевцов.
Сондықтан сарапшылар қайта қаржыландыру туралы шешім қабылдамас бұрын, одан болатын пайданы мұқият есептеп, әмбебап заңды есте сақтауға кеңес береді: егер екі банктегі мөлшерлемелер 3 пайыздық тармақтан аз болса, онда қайта қаржыландырудың мағынасы жоқ.
Мүмкін өзгермелі мөлшерлеме жақсы болар ма еді?
Ипотека жақын арада әлдеқайда арзандайды деген көзқарасты жақтаушылар үшін құбылмалы мөлшерлемемен несиені пайдалану жақсы жол. Өйткені, бұл жағдайда банк үшін арзанырақ ресурстармен несие бойынша мөлшерлеме төмендейді — және қайта қаржыландыру қажеттілігі жойылады. Ал бұл, өз кезегінде, жаңа несиеге өтініш берген кезде қосымша шығындарды төлеуге тура келмейді. Айтпақшы, сарапшылардың пайымдауынша, құбылмалы ипотекалық мөлшерлеме ұсынатын банктер қайта қаржыландыру бағдарламасын бірінші болып қолға алады. «Бүгінгі таңда құбылмалы мөлшерлемемен несие ұсынатын банктер, менің ойымша, жақын арада қайта қаржыландыруды ұсынады, өйткені бұл жақсы несие тарихы бар клиенттерді тартуға мүмкіндік береді. Бұл нарықта жаңа тұтынушыларды алудың арналары соншалықты көп емес», — деп сенімді Антон Шаперенков. «Мен қарыз алушыларға қайта қаржыландыруға үмітсіз өзгермелі мөлшерлеме бойынша ипотекалық несие алуды ұсынар едім, өйткені қарыз ресурсының құны көтерілсе, ипотекалық кезеңдегі несиелер бойынша пайыздық мөлшерлемелер төмендеп немесе көтерілуі мүмкін».
Дегенмен, дәл осы құбылмалы мөлшерлеменің болжауға болмайтындығы тәуекелдерге толы: егер сіз алдағы 20-30 жылда қаржылық дағдарыс болмайтынына сенімді болмасаңыз және сәйкесінше, банк үшін ресурстар қымбаттамайды. , онда сіздің таңдауыңыз дәл тұрақты мөлшерлеме, оны әзірге банктер заңмен біржақты тәртіпте көтереді. Содан кейін, мүмкін, банк жүйесі дағдарыстан шыққан кезде қайта қаржыландыру. Ең бастысы, банктің бұл процедурамен келісетініне алдын ала көз жеткізуді ұмытпаңыз. «Нарықтағы жағдай өзгерген жағдайда банктер жақсы, тәртіпті клиентті жібермей, қарызды қайта құрылымдау арқылы мөлшерлемені төмендету туралы келіссөздерге дайын болады», — деді Тарас Блощаневич, бөлшек клиенттермен жұмыс бөлімінің басшысы. Киев банкінің белсенді операциялар бөлімі.
Алиса Лисицына
http://www.prostobank.ua/