Несие сомасы, мерзімі, пайыздық мөлшерлемесі, бастапқы жарнасы, санкциялары
мерзімінен бұрын өтеу, комиссия… Ипотекалық несиенің жалпы параметрлері
60-қа дейін бар.Әрине, олардың барлығы бірдей емес.Мысалы, көптеген транзакциялық комиссиялар (өтініштерді өңдеу, ұяшықты жалға алу)
бір реттік сипатқа ие және жалпы алғанда шамалы. Басқалары (санкциялар
мерзімінен бұрын өтеу, қолданыстағы жылжымайтын мүліктен кепілді алып тастау) жарамды
шектеулі уақыт. Басқалары бүкіл кезең бойы несиені алып жүреді.
Мысалы, есептік жазбаға қызмет көрсету үшін комиссия, оны қауіпсіз қосуға болады
пайыздық мөлшерлемеге. Айтпақшы, мөлшерлеме ең жарқын көрсеткіш болып табылады
жарнамалық материалдардағы алғашқы жолдар. Басқалармен салыстырғанда минимум
банктердің бірінің қызығушылығы гипнозға ұшыратады, әрекеттерді тереңдетеді
бағдарламаларды түсіну. Сонымен бірге шолу материалдарынан дерлік
өтеу түрі сияқты көрсеткіш жойылды — аннуитет (тең үлестермен) және
сараланған (азайған немесе «қалғаннан»). Түсіндіру қарапайым.
«Банктердің 99%-ы аннуитеттік схеманы пайдаланады», — дейді кез келген маман
ипотекалық несиелеу. Негізінде бұл шындық. Бірақ қалған 1%
бойынша бірінші қатарда үлкен маржамен тұрған Сбербанк құлады
берілген несиелер саны, ал Газпромбанк алғашқы ондықтың бірі
ең ірі ипотекалық несие берушілер. Сондай-ақ бірнеше аймақтық банктер мен
кепілдік («ломбард») несиелік бағдарламалары бар банктер
аннуитетпен қатар сараланған төлем.
Бұл арада процестің мәні пайыздық мөлшерлемеде емес, төлем түріне байланысты
қарызды өтеу. Демек, әлеуетті қарыз алушы ең алдымен
Осы ипотекалық мөлшерлемемен айналысыңыз Жаңа сэндвич заңдары
Төлемнің екі түрінің айырмашылығын түсіндіре отырып, көбінесе бейнелеуге жүгінеді
қарыздың денесін (сіз алған несие) және пайыздарды сэндвичпен салыстыру.
Салт-дәстүрді құрметтейік.
Сонымен, сараланған төлемдермен қарыз органы ұзақ
нан, багет, төлеу кезеңдерінің санына сәйкес тілімдерге кесіледі.
Ай сайын келесі кесектің құмырасын «сындырып», сіз жомарт жайып отыруыңыз керек
ондағы «мұнай» — негізгі борыштың қалдығы бойынша есептелген сыйақы.
Алғашқы айлар мен жылдардағы пайыздық «мұнай» жағылған емес, бірақ орасан зор
дана. Бірақ барлық жаман нәрселер аяқталады, ал мерзімнің соңында қарыз алушы
банкке дерлік құрғақ қыртыстарды әкеледі — жай ғана негізгі қарыздың қалдықтарын қайтарады.
Сараланған төлемнің кемшіліктері анық. Біріншіден, инфляция жоғары.
және жақын болашақта оның құлдырауының объективті белгілері жоқ. Үштен екісі
қарыз алушы мерзімінің бірінші жартысында төлеуге тиісті пайыздар, олар болған кезде
ақша 5, 10 және 20 жылдан әлдеқайда көп сатып ала алады. Екіншіден,
сараланған төлеммен несие алу қиынырақ, өйткені банк бағалайды
клиенттің бірінші «тарту» мүмкіндігіне негізделген несиенің максималды сомасы
төлемдер.
Әділдік үшін, уақыт өте келе бірінші кемшілікті түсіндірейік
үлкен мәртебе болып шығады. Құлаудың «бірлескен күш-жігерінің» арқасында
пайыздық және инфляция (және көптеген адамдар уақыт өте жоғары табысқа ие болады)
несие төлемдері азаяды және мерзімнің соңына қарай
екі жарым-үшке емес, жақсы он есеге төмендейді.
Екінші кемшілікпен күресу қиынырақ. Жоғары жалақы алатын жұмысты жоғалту
біз сақтандырылған жоқпыз және төлемнің кез келген түрімен дефолт қаупі бар. Бірақ
сараланған әдіспен, тәуекел мерзімінің басында әлдеқайда жоғары. Сондықтан
төлемнің осы түрін қолданатын банктер «қауіпсіздік торына» көбірек қызығушылық танытады
алдағы жылдардағы клиент: атап айтқанда, бірлескен қарыз алушылар
қажет болса, клиентке 15 жылдан кейін емес, қазір қолдау көрсете алады
мысалы, жұмыс істейтін ата-аналар). Меншіктің болуы да маңызды
жақын болашақта салыстырмалы түрде жоғары өтімділікті сақтау,
мысалы, жақсы көлік.Олардың не таңдағаны емес, қалай есептегені маңызды
Қалай болғанда да, 2002-2003 жылдардан бастап банктер тез ауыса бастады
аннуитеттік төлемдер. Бұл төлем түрі арқылы сіз ай сайын төлейсіз
бірдей сома. Сондықтан ойға келетін бірінші салыстыру мынау
бұл «сары май» жай ғана багеттің үстіне біркелкі таралады. Әттең, бұл
салыстыру екі аяғында ақсақ.
Біріншіден, аннуитеттік төлемді есептеу формуласы өтіп кеткендей
клиенттерге қатысты банктер өздері туралы ұмытқан жоқ: төлемдердің жалпы сомасы
аннуитеттік төлемі бар пайыз («май») төленгеннен сәл жоғары
сараланған. Бүкіл экономика «кері қайтарудың» осы түріне сүйенеді:
егер қандай да бір инновация тұтынушыға шартты екіде қандай да бір ыңғайлылықты уәде етсе
тиын болса, онда өндіруші бағаны нақты тиынға көтереді.
Іс жүзінде бұл, мысалы, он жылдық кезеңге әкеледі
Несие мөлшерлемесі 12% аннуитеттік төлем қарыз алушы үшін шамамен бірдей
сараланған төлемнің 14% мөлшерінде төленетін бірдей сома.
Екіншіден, аннуитеттік төлеммен негізгі кемшілік сақталады
сараланған: қарыз алушының пайыздық мөлшерлемесі бойынша төлемдердің үштен екісіне жуығы
мерзімінің бірінші жартысында … береді. Қалай солай? Өйткені, аннуитеттің синонимі
төлем – «тең үлестер»! Дұрыс, бәрі сырттай «дәл». Мәселе мынада
алғашқы айлар мен жылдарда «майдың» астында «нан» жоқ дерлік: сіз дерлік төлейсіз
тек пайыз (алдын ала), ал борыштың денесі дерлік өзгеріссіз қалады. Әйтпесе
айтқанда, аннуитеттік «сэндвич» жай ғана туралау арқылы дайындалды
жоғарғы жиегі бойынша сараланып, «нанды» терминнің соңына қарай жылжытады.
Банктердің сылтауы бар: «мұнайдың» біркелкі таралуымен (пайызбен).
«нанның» бір бөлігі (негізгі қарыз) банк мерзімінен бұрын өтелген жағдайда емес
тиесілі барлық жеңілдіктерді алады. Ал ойын ереже бойынша ойналатындықтан
банк, бұл жағдайда шығындарды қарыз алушы көтереді.
Екі қарыз алушы бірдей мерзімге несие алды деп елестетіп көрейік, және
Осы уақыттың жартысынан кейін олар несиені мерзімінен бұрын өтеуді шешті. Екеуінен
қарыз алушылар, банктер пайыздық төлемдердің төрттен үш бөлігін алды, бірақ
біріншісі өз банкіне негізгі қарыздың жартысын қайтаруы керек, ал екіншісі —
төрттен үш.
Қарама-қарсы, өкінішті жағдайда да солай. Екі қарыз алушы да орта мерзімді
әдепкі деп жарияланды. Сараланған шартпен несие алған адам
төлем, банкке төлегеннен 15-18% артық берді
аннуитет бойынша. Дегенмен, ол негізгі қарыздың жартысын жауып, жеңіліске ұшырады
кепілге қойылған пәтер, басқа тұрғын үйге сенім арту құқығы. «Аннуитет»
қарыз алушы жарты мерзімге банкке бірдей пайызбен аударылады
төлемдер, бірінші ретінде, бірақ негізгі қарыз — тек төрттен.
агрессиясыздық
Неліктен банктер аннуитетке жаппай көшті деген сұраққа жауап осында.
Жоқ, соңғы жылдары мерзімінен бұрын өтеу болған жоқ. әдепкі мәндер,
мүмкін, сондай-ақ. Бірақ бірдеңе өзгерді. Осыдан үш-төрт жыл бұрын
атышулы скептиктер экономикалық өсу екенін түсінді (немесе сенді).
узақ уақытқа. Ипотекалық нарыққа ай сайын онға жуық жаңа несиелер шықты.
банктер. Пайыздық мөлшерлеме төмендейтіні белгілі болды. Сосын кімдер
жылдық 20% несие алды, олар өздеріне табиғи сұрақ қояды: «Жоқ
Ескі қарызды төлеп, басқа банктен 14 пайызбен жаңа несие алуым керек пе?
Банктер мұндай несиелендіруді сақтау үшін шаралар қабылдауы керек болды
бақылау, қарыз алушылардың адалдығын сақтау.
Бірнеше жүздеген басқа адамдардың клиенттерін браконьерлік етпеуге келісіңіз
банктердің жұмысы қиын, сонымен қатар ол қиыншылықтармен қорқытады
монополияға қарсы агенттік. Екінші нұсқа — оның аясында несие беру
сол банк, бірақ бұл клиенттерге кейбір маңызды жеңілдіктерді білдіреді. Қайда
аннуитеттерді өтеу схемасы сенімдірек «ілмекке» айналды. «Проблема жоқ! —
қарыз алушыға жауап беру. — Барлығы 30 000 доллар төледіңіз, оның 5 000 доллары негізгі болды
қарыз және 25 мың доллар — пайыздар, сіз түсінесіз, оны қайтару мүмкін емес
бағынады. Ал, қалай? Ерте төлейсіз бе, әлде жалғастырасыз ба
ынтымақтастық?»
Мерзімінен бұрын өтеудің пайдасы сияқты қызықты тақырып та бар.
Мәселе мынада, аннуитеттік төлеммен, ішінара мерзімінен бұрын өтеу
(аз мөлшерде) не ай сайынғы төлемдерді азайтуды білдіреді, немесе
мерзімді қысқарту. Бұл қарыз алушы тек қарыздың бөлігін ғана емес, өтейді дегенді білдіреді.
сонымен қатар банкке төленетін пайыздар. Ұялы телефонды елестетіңіз
резеңке таспа диагональ бойынша созылған төртбұрышты жақтау.
Жоғарғы жолақты төмендетесіз бе немесе көлденеңін жылжытасыз ба?
үшбұрыштардың ауданы қатынасы өзгеріссіз қалады. Шамамен осылай
аннуитеттік несиені мерзімінен бұрын өтеу формуласы да қолданылады.
Сонымен қатар, сараланған төлемдердің мәні (пайыз
негізгі борыштың қалдығы бойынша) мерзімінен бұрын өтеуді болжайды,
қарыздың көлемін азайту пайыздық төлемдерді айтарлықтай азайтуы керек
мөлшерлемесі. Бірақ нақты банктердің нақты бағдарламалары, бұл «кемшілік»
барлық жағынан жұмсартыңыз.
Әзірге біз банктер арасындағы таңдаудың басым бөлігін мойындауымыз керек
перспективалы газ плиталарының соңғы үлгілері арасындағы таңдауға ұқсайды
Сіріңкеге «арнайы» үнемдеу. Және де сонда
Иә, банк қарыз алушыға үлкен сома береді. Иә, елдегі инфляция
тамаша. Бірақ клиентке ақша беру арқылы банк бірдеңе алғанын ұмытпаңыз
ол. Ол кепілге пәтер алды – бұл өте жақсы актив
үнемі қымбаттап отырады. Жылдам туралы жаңалықтарды оқып отырып, қолыңызды ысқылайтын жалғыз сіз емессіз
жылжымайтын мүлік нарығындағы бағаның өсуі. Қаланың арғы жағында бір жерде
банкир де сіздің жеке пәтеріңіз туралы ысқылайды. Құдай сақтасын, ол
әдепкі туралы армандамайды. Алайда … шарттың тармақтарын қайта оқып шығыңыз
банк толық мерзімінен бұрын талап ете алатын шарттар бойынша
несиені өтеу. Осылай алып, қайдан сұрамай
қарыз алушы ақшаны алады.
Сонымен қатар, ипотекалық несие банк үшін ең төмен тәуекелге ие. Немен жүрсің
Сіз бұл пәтерді жасайсыз ба? Оны қайда апарасың, қайда жасырасың? Ал егер сіз бүлдірсеңіз
аздап, содан кейін риэлторлар арасында «өлген пәтер» деген термин дерлік шығып кетті
пайдалану: осындай және осындай бағамен қарапайым жөндеу жасау — бұл ұсақ-түйек (сол
оның үстіне пәтер сақтандырылған). Банк тек ипотекадан ғана алмайды
қарыз алушы сіздің 10-14% (айтпақшы, туралы келісімнің тармақтарын қайта оқып шығыңыз)
Қандай жағдайда банк пайыздық мөлшерлемені көтере алады? Ол көптеген жылдар бойы алда
бір күнге дәл және рубль осы төлемдерді алу туралы біледі. білдіреді,
оған 10-20 жыл күтудің қажеті жоқ, қазірдің өзінде ол сенімді түрде болады
бұл ақшаны басқарыңыз. Банк несиелік міндеттемелерді пулдарға жинайды,
айталық, 20-50 миллион долларға және оларды ипотекалық қорларға сатады (қайта қаржыландыру,
секьюритилендіру). Іс жүзінде ол қарыз алушыға берілген ақшаны өзіне қайтарады және
қарыз алушы мен қор арасындағы делдалдық оператор ғана болады.
1999 жылы федералдық кепілдікпен бірінші ипотекалық қор құрылды
бюджеті – Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу агенттігі (AHML). Қосулы
2006 жылдың ортасында AHML жалпы сомасы 2 миллиард доллардың 700 миллион долларын қайта қаржыландырды.
ипотекалық несиелер. Екі көрсеткіш те маңызды емес, және
банктердің көпшілігі қайта қаржыландыруда қиындықтарға тап болады.
Ал бір банкир баспасөз мәслихатында еш ойланбастан әріптестеріне: «Иә
Мен бұл ипотеканы мына жерде көрдім. Мен қызметті дамыту үшін қысымға ұшырадым, мен
және «дамыту». Бірақ бірде-бір есі дұрыс адам маған несие сұрамайды.
Бұл ипотекамен тек шығын». Біреу оған қарсылық білдірмек болып, ішке естілді
жауап: «Бизнес – бұл тұрақты қайта қаржыландыру. Біреуімен не істеуім керек
екі айда несие, оны кімге сатасың? Және бәрі анық болды. мағынасында
тарифтерді төмендететін ештеңе жоқ.
Альберт Акопян
http://www.banki.ru