Өмір мұнымен бітпейді, ал егер қарыз алушы несиесін бұзбаған болса
тарихы, содан кейін болашақта ипотекалық несие алу мүмкіндігі сақталады. Жақсы
Иә, несиені өтей алмадым. Немесе мұндай даму болуы мүмкін
оқиғалар ең нашар емес (бағаның құлдырауы енді ғана басталғанын ескере отырып)?
Ең бастысы — пәтерді сату туралы шешімді өзіңіз қабылдау: күтпей-ақ
пәтерді аукционда сату «жылжымайтын мүлік әрқашан құнды» болып көрінеді! Ал егер солай болса, онда ол сатылмайды
қиын. Бірақ дәл солай көрінеді. Бағалар түсіп жатыр, қазір сатып алушы табу мүмкін емес
бұл қарапайым.
Бірақ пәтерді банк кепілге қойғандықтан, мәселе қиындап кетті.
сатуға банктің келісімі туралы сұрақ туындайды. Біреу сұрайды: «Банк пе?
келіспеу мүмкін бе? Елестетіңіз: мүмкін! Қарыз алушы төлейді:
банктің несие түрінде берген ақшасын ғана емес, сонымен бірге қайтарады
қызығушылық. Ал несие бойынша пайыздық мөлшерлеме неғұрлым жоғары болса, соғұрлым тілек азаяды
қарыз алушы пәтерді сатуы үшін банк: содан кейін банкке пайызды кім төлейді
болады? Міне бітті.
Қарыз алушының өзі анықтауы тиіс бірінші сұрақ: «Онда бар ма
несиені мерзімінен бұрын өтеу құқығы (несие шартына сәйкес). Мәселе мынада,
кейбір банктердің несиелік бағдарламалары жеткілікті деп есептелді
«мерзімінен бұрын өтеуге мораторийдің» ұзартылған мерзімі, оның барысында
қарыз алушы мерзімінен бұрын ештеңені өтей алмайды, тіпті өсімпұлды төлеп тұрса да. Егер
мұндай мораторийді банк береді, банк заңды түрде бермеуі мүмкін
қарыз алушыға пәтерді сатуға және қарызды мерзімінен бұрын өтеуге мүмкіндік беру.
Бірақ банктік бағдарламалардың көпшілігінде мерзім қарастырылмаған
мораторий немесе бұл кезең салыстырмалы түрде қысқа мерзім:
алты ай — қарыз алушы қарызды мерзімінен бұрын өтей алатын жыл
Қарыз туралы келісімге сәйкес. Сонымен, бірнеше жолды қарастырайық
мұны қалай жасауға болады және болуы керек «тұңқырлар».
қарастыру.
Қарыз алушы банкке сатқысы келетінін хабарлау үшін келеді
пәтер алып, несиені төлеп, олар оған: «Сенің қалауың бар ма? Проблема жоқ!
Несиені төле, сосын депозитті алып таста, сосын пәтерді сат!».
1-әдіс
Сіз мұны осылай жасай аласыз: достардан қарыз алу, несиені төлеу, алу
кепілге қояды, содан кейін пәтерді және сатудан түскен ақшаны сатады
банкке төлеңіз.
«Су астындағы тастар»: мұндай достарды қайдан табуға болады? Яғни, көпшілігінде
жағдайларда бұл тәсіл қабылданбайды. Бірақ мен ол туралы сирек адамдар үшін жазамын
осындай жақсы достары бар қарыз алушылар.
2-әдіс
Сіз пәтерді сатып алушыдан несиенің қалдығы көлемінде депозит ала аласыз
қарызды, банкті төлеңіз, депозитті алып тастаңыз және пәтерді сатыңыз
депозит берген сатып алушы.
«Су астындағы тастар»: сатып алушының үлкен тәуекелдері бар: бөлігі
Мен сатушыға ақшаны бердім, бірақ әлі күнге дейін депозит алынбады және сатушы да алған жоқ.
сатылды — сатып алушы ештеңе алмады.
Ал егер сатушы банкпен барлық мәселелерін шешіп, сатудан бас тартса
пәтер? Ақшаны қалай қайтаруға болады? Бұл кез келген адамды жеңетін ойлар
сатып алушы осы жолмен. Сондықтан мұндай сатып алушыны табу үшін,
пәтердің құны айтарлықтай төмендетілуі керек: және бұл қазірдің өзінде жағымды емес.
Бірақ бұл әдіс жарамсыз деп бас тартуға болмайды. Оның артықшылығы — олай емес
пәтерді сату үшін банктің рұқсаты қажет. Өйткені қарыз алушы
несиені төлеп, кепілді алып тастаса, ол өзіне билік етуге еркін
пәтер.
Мен төменде шақыратын барлық басқа әдістер үшін бұл қажет
банк келісімі: келісім жоқ – «жұмыс істемейді» әдісі.
3-әдіс
Қарыз алушы өз пәтеріне сатып алушы табады. Банк келіседі
сатып алушы қарыз алушы-сатушының пәтерін сатып алды. Сатып алушы сатып алады
ипотекалық пәтер. Сатып алушының ақшасы ұзақ уақытқа созылады
мемлекеттік тіркеуден өткен, банктің сейфінде болады.
Сейфтегі ақша банк шотындағы ақша емес екенін ескеріңіз. Сәйкесінше,
ал банкте ақшаның өз бөлігі – бір бөлігі (несие қалдығы көлемінде
қарыз) шотқа түспеген – ол үшін қажетті құжаттарды ұсынбайды
кепілді қайтарып алу. Мәміледен кейін ақшаның бір бөлігі (несие қалдығы көлемінде
қарыз) банкке қабылданады және шотқа аударылады, ал қалғаны
сатушы депозиттік ұяшықтан ақша алады. Қарыз өтелді.
«Су астындағы тас»: пәтер иесі болған сатып алушыға,
депозитті қайтарып алу керек. Сатып алушы үшін осы әдіспен тәуекелдер —
депозитті жоюдың қосымша қиындықтарын қоспағанда, минималды. Және банк міндетті
мұндай шешімге келіседі.
4-әдіс
Қарыз алушы өз пәтеріне сатып алушы табады. Банк келіседі. Сатып алушы
кепілге қойылған пәтерді сатып алады. арқылы ақша аударылады
аккредитив шоты. Мұндай шотты ашу кезінде кімнің және ненің астында екені көрсетіледі
мән-жайлар шоттан ақша алуы мүмкін және қандай мөлшерде. Яғни,
операцияға дейін ақша банктік шотқа түседі. Банк құжаттарды дайындайды
кепілді қайтарып алу. Жаңа меншік иесі үшін сатып алу-сату шартын тіркеу
облигацияны алып тастаумен бір мезгілде орын алады. Егер транзакция тіркелген болса —
сатып алушы пәтердің иесі болды, банк оның ақшасын алды, қарыз алушы
пәтерді сатушы төлеген пәтер бағасы арасындағы айырмашылықты алды
сатып алушы және оның банк алдындағы қарызы.
«Су астындағы тастар»: ақша банктік шот арқылы аударылады. Не болды
1998 жылы «проблемалық банктер» шотындағы ақшамен? Ал егер сол кезде
мемлекет созылғанша. тіркеу банкі банкротқа ұшырайды ма?
5-әдіс
Қарыз алушы өз пәтеріне сатып алушы табады. Банк келіседі. Сатып алушы
кепілге қойылған пәтерді сатып алады. Ақша ұяшық арқылы аударылады
сатушы мен сатып алушыдан басқа рұқсаты бар банк депозитарийі
Банк қызметкері. Қарыздың қалдығы көлемінде ақша болғанымен
қарыздар сатушының банктік шотына түспеді, банк құжаттарды дайындап жатыр,
облигацияны қайтарып алуды талап етеді. Мәмілені мемлекеттік тіркеумен бірге
сатып алу-сату және ауыртпалықты жою тіркеледі. Мемлекеттен кейін
тіркеу кезінде банк қызметкері ұяшықтағы ақшаны алып, шотқа салады
банкте.
«Су астындағы тастар»: банктің келісімі қажет. Кепіл қайтарылып жатқандықтан,
банк шотында әлі ақша болмағанымен. Бірақ банк үшін тәуекел үлкен емес: ақыр соңында,
ақша шотында емес, депозитарийде болса да банкте.
Мен бірнеше жолды атап өткенім кездейсоқ емес: ең қолайлысын таңдау —
әрқашан сатушы-қарыз алушының, банктің және пәтерді сатып алушының мәміле субъектісі болып табылады
қарыз алушы.
Кіммен келіссөз жүргізу керек
Айтыңызшы, сізге тегін жұмыс ұнай ма? Оның үстіне бұл тегін
олардың кәсіби міндеттерінен тыс сұрақтар? Қарапайым қызметкерлер
несие бөлімі де. Қарыз алушы төлей алмаса
несие, ал сіз пәтерді сатуыңыз керек, келісім үшін банкке хабарласыңыз
бұл қарапайым қызметкерлерге қажет емес: бұл олардың құзыретіне кірмейді.
Егер сіз банктің келісімін алғыңыз келсе және ең қолайлы схеманы әзірлеңіз
— Бөлім бастығынан төмен емес лауазымы бар қызметкерлерге хабарласу қажет.
Егер сіз қарапайым қызметкерлерге жүгінсеңіз, «стандартқа дайын болыңыз
жауап «:» Несиені төлеңіз (қай ақшадан қызық), депозитті алып тастаңыз, кейін
содан кейін пәтерде өзіңізге ұнайтын нәрсені жасаңыз.
Дмитрий Овсянников
// ipotek.ru
Төрелік сот 2008.12.18
http://www.ts.zaxist.org/2008/12/18/kak-prodat-kvartiru-za-kotoruju-ne.html