«Ведомости» газеті жұма күнгі (22.06.2007 ж., No 113 (1887)) «пікірлер» бөлімінде мынадай жазба жариялады: мемлекет жыл сайын жалға алу кезінде ешқандай құжат жасалмағандықтан миллиардтаған рубль жоғалтады. пәтерлер, демек, салықтар төленбейді. Басылымның жазуынша, бір бөлмелі пәтерлерді жалға беру нарығы 80 пайыз сұр.
Мен бұл мәселені заң тұрғысынан түсінуді және келесі сұрақтарға жауап беруді ұсынамын:
- қандай жағдайларда қажет тіркелу жалдау келісімдері?
- Қайсы табыс пайызы пәтер жалдаудан мемлекетке төлеу керек пе?
Бірінші сұрақта бәрі анық емес.
- Жаңарту (31.07.07). Ресей Федерациясының Азаматтық кодексіне сәйкес, егер бір жеке тұлға пәтерді басқа жеке тұлғаға жалға берсе, жалға алу шарты жасалады, ол тіркелмейді. Салық органдарының мәселесі де осында. Мемлекет енді қандай да бір түрде тіркелген нәрсені ғана бақылай алады. Еңбек шартына қатысты олар азаматтардың адалдығына арқа сүйейді. Егер пәтерді заңды тұлға жалға алған болса, онда жалдау шарты жасалады.
Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 609-бабына сәйкес жалдау шарты екі жағдайда жазбаша түрде жасалады:
- мүлік жеке тұлғаға бір жылдан астам мерзімге жалға берілсе —
- егер мүлік заңды тұлғаға жалға берілсе (мерзіміне қарамастан).
Дегенмен, бұл әрі қарай айтылады жылжымайтын мүлікті жалдау шарты (пәтерлерді қоса алғанда) бағынышты мемлекеттік тіркеу. Пәтерді жалға беру кезінде келісім-шарт мерзіміне қарамастан жазбаша түрде жасалып, міндетті түрде тіркелуі керек екен. Неліктен «уақытқа қарамастан»? Ауызша келісім-шартты тіркеу мүмкін емес.
Осылайша, егер Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің жалдау шарттарын тіркеуге қатысты талаптары орындалса, мемлекет үшін пәтер иелерін жалдау ақысына салық төлеуге мәжбүрлеу әлдеқайда жеңіл болар еді. Дегенмен, келісім-шарттардың аз ғана саны тіркеледі, тіпті егер тараптардың біреуі ғана заңды тұлға немесе жеке кәсіпкер болса.
Енді сұраққа жауап беріп көрейікші, адам пәтер жалдаған табысынан мемлекетке қанша төлеуі керек еді? Бұл жерде көп жылдардан бері жалғасып келе жатқан дауды айту керек. Заңнамалық тұрғыдан рұқсат етілмеді, олар жай ғана қандай да бір келісімге келді.
Мәселе мынада пәтер жалдау жалға беріледі кәсіпкерлік қызмет? Бұл сұрақтың жауабына көп нәрсе байланысты: біріншіден, табыс салығының мөлшерлемесі. Екіншіден, бұл әлдеқайда ауыр, Қылмыстық кодекс (Ресей Федерациясының Қылмыстық кодексі) кәсіпкерлік қызметті тіркеусіз жүзеге асыру үшін жауапкершілікті белгілейді. Пәтерді жалға беру кәсіпкерлік қызмет деп танылса, жеке кәсіпкер ретінде ешқандай тіркеусіз пәтерді жалға бергендіктен ондаған мың адам қылмысқа барады екен.
Дегенмен, бәрі соншалықты жаман емес. 2005 жылға қарай Ресейдің Қаржы министрлігі, Федералдық салық қызметі, Жоғарғы сот, арбитраждық соттар жеке тұлғаның пәтерді жалға беруі кәсіпкерлік қызмет болып табылмайды деген қорытындыға келді. Жалпы, Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 2-бабына сәйкес кәсіпкерлік қызмет — бұл мүлікті пайдаланудан, тауарларды, жұмыстарды, қызметтерді сатудан жүйелі түрде пайда алуға бағытталған, өз тәуекелімен жүзеге асырылатын дербес қызмет. сәйкес тіркелген тұлғалар. Қаржы министрлігінің, Федералдық салық қызметінің, соттардың мәліметтері бойынша, мүлікті жалға беру іс жүзінде осы мүліктің иесінің осы мүлікке билік етуге заңды құқығын пайдалануы болып табылады. Кәсіпкерлік қызметтің маңызды құрамдас бөлігі болып табылатын экономикалық қызметтің элементі жоқ.
Демек, жеке, пәтерін жалға береді жеке кәсіпкер ретінде тіркелуге міндетті емесөйткені жалға беру кәсіпкерлік қызмет емес. Бірақ алынған табысқа салық төлеу міндеттемесін ешкім жойған жоқ. Үй иесі мемлекетке алған табысының 13 пайызын төлеуі керек (жеке табыс салығы).
Дегенмен, басқа сценарий бар. Бұл бетті елестетіп көріңіз жеке кәсіпкер ретінде тіркелген содан кейін пәтерін жалға бере бастады. Бұл ретте кәсіпкер 6 пайыздық ставкамен оңайлатылған салық жүйесінде. Сұрақ: ол мемлекетке ренталық кірістің қанша пайызын төлейді – 13% жеке табыс салығы немесе оңайлатылған салық жүйесі бойынша 6%? Айырмашылық, біз көріп отырғанымыздай, айтарлықтай — екі еседен астам.
Енді тәжірибе келесідей қалыптаса бастады. Егер жеке кәсіпкер ретінде тіркеу туралы куәлікте жылжымайтын мүлікті жалға беру сияқты қызмет түрі көрсетілсе, онда пәтерді жалға беру оңайлатылған салық жүйесіне жатады және 6% төленеді. Егер кәсіпкерлік қызметтің бұл түрі куәлікте көрсетілмесе, онда адам әдеттегі 13% төлеуі керек. Қорытынды: егер сіз қазірдің өзінде жеке кәсіпкер болсаңыз, онда жылжымайтын мүлікті жалға беруді өз қызметіңіздің тізіміне қосыңыз. Сонда сіз бұл кірістерге салықты 2 есе аз төлейсіз.
«Ведомости» жазбасында тағы бір қызықты мәселе көтерілді. Федералдық салық қызметінің басшысы көршілерді билікке жалға алушылардың көрші пәтерде жиі ауыстыратыны туралы хабарлауға шақырады, яғни пәтер жалға беріледі. Бұл үшін мен бір нәрсені айта аламын: көршілер жаңа көлік туралы, жалға алушыларды ауыстыру, сөйлесу туралы «кімге керек емес деп қорқады» деп қорқатын алыс уақытқа оралудың қажеті жоқ. ас үйдегі үстелде …