Ипотекалық несиенің тұтынушы үшін елеулі қолайсыздықтарының бірі оның пәтер банкте кепілге қойылған кезде ұзақ мерзімге (10-25 жыл) нақты тұрғын үйге «байланысты болуы» болып табылады. Бұл арада өмірде бәрі болады, әр түрлі оқиғаларға байланысты, қуанышты да, қайғылы да, тұрғын үйді сатуға тура келуі мүмкін.Көпшілік пікірге қарамастан, «ипотекалық» пәтерді сатуға болады.
Дегенмен, бірнеше ерекшеліктерді ескеру қажет:
Біріншіден, пәтерді сатуға болады, бірақ банктің келісімімен ғана. Екіншіден, рәсім оңай емес және жылдам емес екеніне дайын болуы керек.
Бастаудың басы: банкирлерге тағзым
Ең алдымен банк қызметкерімен кездесіп, банктің пәтерді сатуға қандай шарттармен келіскенін білу керек. Банк бұл мәселеде патша, ал клиент өтініш беруші екенін есте сақтаңыз. Банк клиенттің кепілге қойылған мүлікті неге сатқалы жатқанының себебін міндетті түрде сұрайды.
Несиені мерзімінен бұрын өтеуге мораторий күшінде болған кезде пәтерді сатуға болмайтынын ескертеміз. Егер мораторий алынып тасталған болса, онда ипотекалық пәтерді сату туралы келіссөздер жүргізуге болады.
Банктің клиенттің жеке істеріне қызығушылық танытуы банк сізді бастапқы борышкер ретінде бекітіп, біраз еңбек шығындарына барды, оның тәуекелдерін бағалады, сіздің төлем қабілеттілігін бағалады. Енді сіз банкті мүлде қызықтырмайтын жаңа қарыз алушыны бағалауды ұсынасыз.
Сонымен қатар, кез келген транзакцияны орындау уақытты талап етеді, бұл әрқашан барлық жағынан есептелген тәуекелдер. Өйткені, сатып алушы банктен ауыртпалықтарды жою мүмкіндігін қандай шарттарда алатынын, кідіріс болатын-болмайтынын нақты түсінуі керек. Сатушы да процесті шексіз кешіктірмей, оның бағасын үнемі көтеріп отыруы керек.
Сондықтан банк сатушы мен сатып алушыдан нотариалды куәландырылған алдын ала келісім жасасуды талап етуі мүмкін, бұл сатып алушыға пәтерді сату шартын жасасуға мәжбүрлеу туралы талаппен сотқа жүгінуге мүмкіндік береді. Бірақ бұл тағы да көп уақытты алады.
Банк кепілге қойған пәтерлерді сатудың бірнеше нұсқасы бар.
No1 схема — пәтерді тәуелсіз сату
Бірінші қадам
Банктің келісімі алынып, белгілі бір күнге несие бойынша берешек сомасы анықталған бойда, біз жаңа ғана сипаттаған пәтеріңізді сатып алушымен нотариалдық тәртіпте алдын ала келісім жасалады.
екінші қадам
Сатып алушы несиелік мекеменің ағымдағы шотына ақша аудару арқылы сіздің қарызыңыздың сомасын төлейді (келісім бойынша бұл кепіл ұстаушы). Несие өтеледі, ипотека және банктен алдында несиелік қарыз жоқ деген құжатты аласыз. Ал алдын ала жасалған келісім-шартта көрсетілген мерзімде тіркеу қызметіне барып, тіркелесіз: сатылып жатқан пәтердің ауыртпалығын алып тастау, кепілге қойылған пәтерге меншік құқығын беру және сатып алу-сату шарты.
Үшінші қадам
Несие бойынша берешек сомасы мен пәтер бағасының арасында айырмашылық болған жағдайда, қаражат мәміле жасалған күні кез келген банктің депозиттік жәшігінде кепілге салынады. Оларға қол жеткізу шарты осы пәтерді сатып алу-сату шарты болып табылады. Кейбір банктер кейде сатып алушының пәтерге меншік құқығы туралы куәлігінің көшірмесін (кейде нотариалды куәландырылған) талап етеді.
Дәл осы схема бойынша банкротқа ұшыраған қарыз алушылар пәтерлерін сатады.
No2 схема – бас менеджер – банк
Схема, негізінен, біріншіге ұқсас, бірақ банк тіркеу қызметіне хабарласып, ұяшықты ұсына отырып, транзакцияны сүйемелдеуге міндеттенеді. Сатып алушы несиені өтеу үшін ақшаны осы банктің депозиттік жәшігіне салады, ал тұрғын үйді сатудың келісілген бағасы мен несие сомасы арасындағы айырмашылық пәтерді сатып алу-сату мәмілесінің әдеттегі шарттары бойынша басқа депозиттік жәшікке салынады.
Осыдан кейін банк тіркеу қызметін несиенің қайтарылғаны туралы хабарламамен қамтамасыз етеді, ипотеканы аударады және бірінші схемада сипатталған мәмілені және құқықтарды беруді әдеттегі тіркеу орын алады.
Сіз сатып алу сомасы мен пәтерді сату сомасы арасындағы айырмашылықты транзакция тіркелгеннен кейін банк ұяшығынан аласыз.
No3 схема – несие сатылуда
Үшінші схема да мүмкін — бұл жағдайда банк ескі несиеге жаңа қарыз алушыны бекітеді және оған несие беріледі. Сатып алушыға (ол да жаңа меншік иесі) қарызды аудару туралы келісімге қол қойылады, ол сіз сатқан тұрғын үйге меншік құқығына ие болады және банкке қарызды өтеу міндеттемесін алады, осылайша жаңа борышкер болады. Пәтер де сәйкесінше банктің кепілінде.
Үшінші схемаға сәйкес қазіргі кезде кең тараған несиелендіру банктің банктен несиені сатып алуы кезінде орын алады. Бұл қызмет осыдан бірнеше жыл бұрын несиенің пайыздық мөлшерлемесі бүгінгіден жоғары болғанымен байланысты. Сондықтан, төмен пайызбен несие алуға мүмкіндік болса, көпшілік оған ықыласпен барады.
Ол үшін бірінші қарызды өтеу үшін қажетті сома несиеге беріліп, пәтер кепіл объектісі ретінде бір несие шартынан екіншісіне ауыстырылады. Бұл процедура сонымен қатар банкпен келісу мен барлық қажетті құжаттарды ресімдеуді талап етеді.
Банктер несие беруге өте құлықсыз. Алайда, басқа банктер клиенттерінен айырылғысы келмей, тарифтерді өздері төмендетіп қойған.
Сонымен қатар, ипотекаға салынған пәтерді немесе үйді сату бойынша мәмілелер өте кең таралған және өмірдің өзі талап етеді. Жалғыз мәселе — тәуекелдерді өзіңіз түсіну және бағалау немесе ипотекалық жылжымайтын мүлік нарығының кәсіби қатысушыларына жүгіну.
Тәжірибеші маманның пікірі:
Держава жылжымайтын мүлік агенттігінің ипотека бөлімінің басшысы Виктория Наймушина:
Іс жүзінде ипотекалық пәтерді сатуға ешқашан рұқсат етпейтін банктер бар. Мұндай транзакцияларға рұқсат беретін банктер әдетте клиентті жылжымайтын мүлікті сатудан немесе қайта қаржыландырудан бас тартудың барлық әдістерін пайдаланады. Соның ішінде ауыр жазалардың көмегімен.
Банктер клиенттер үшін күресуде, олардың саны өте шектеулі. Бұл банктердің бәсекелестерден бұрыннан бар клиенттерін «браконьерлік» етуі керек дегенді білдіреді.
Сондықтан кейде несие алушы пәтерді сатуға банктен рұқсат алу үшін нағыз күреске төтеп беруге тура келеді. Бұл күлкіліге келеді — банктердің бірінде менеджер пәтердегі ипотеканың қайда екенін білмейтініне сендірді. (Банктер бір-бірімен ұқсас құжаттарды алмастыра алады). Мен басшылыққа баруым керек болды — және ипотека бірден «табылды».
Кейде олар қарыз алушыға сатып алушының түбіртегіне ақша алу арқылы несиені дереу қайтаруды ұсынады. Олар бірде-бір әлеуетті сатып алушы бұл жолмен үлкен соманы аудармайтынын жақсы түсінеді.
Мұндай проблемаларды маман үшін шешуге болады. Басқа бірнеше банктердің борышкерлерге пәтерлерді өздері сатуға рұқсат бермей, жылжымайтын мүлікті тарату құны бойынша бірден аукционға қою тәжірибесі әлдеқайда сорақы болып табылады. Банктің борышкерлермен қарым-қатынасы туралы алдын ала білу керек.
SVDevelopment сайтынан алынған
http://www.dengi-ua.com/news/39842.html